Como uma cidade vende metro quadrado no mercado financeiro. O instrumento mais ambicioso do Estatuto da Cidade, explicado da prancheta ao prospecto.
Certificado de Potencial Adicional de Construção. Título emitido pela prefeitura, registrado na CVM, vendido em leilão público de bolsa de valores, conversível em direito de construir apenas dentro do perímetro da operação que o originou.
A previsão legal está em três parágrafos do art. 34 da Lei 10.257 de 2001, o Estatuto da Cidade. É curta. Quem leu o art. 34 leu o instrumento.
A engenharia do CEPAC se decompõe em quatro pontos, do plano à licença. Cada um corresponde a um agente distinto, com lógica própria. A prefeitura cria o ativo. A CVM garante que o ativo é confiável o suficiente para circular. A bolsa permite que o ativo encontre comprador. A prefeitura, no fim, valida que o comprador pode usar o ativo em projeto.
Por lei específica, define quantidade, lote, preço mínimo, fórmula de equivalência em metros quadrados e estoque por subsetor.
Aprova prospecto e suplemento, supervisiona oferta pública, exige transparência sobre uso dos recursos e cronograma da obra.
Operacionaliza o leilão primário, custódia, escrituração e mercado secundário entre os detentores do título.
Recebe o CEPAC em pagamento da área construída que supera os parâmetros gerais, dentro do limite do art. 34, § 2º.
A lei específica de cada operação traz a fórmula de equivalência. CEPAC não corresponde, em regra, a um único metro quadrado fixo. Vale por um número variável, conforme dois eixos: o subsetor da operação e a finalidade do potencial adicional.
O mesmo certificado pode equivaler a dois metros quadrados em um subsetor residencial periférico ou a um metro quadrado em um subsetor central de uso misto. A diferença é desenho de política pública. O município ajusta a taxa para direcionar o investimento.
No protocolo de aprovação do projeto, o empreendedor apresenta a quantidade de CEPACs equivalente à área que excede os parâmetros gerais. O município faz a baixa do estoque, recebe os certificados e emite a licença. O CEPAC, neste momento, deixa de existir como título financeiro. Ele se incorporou ao alvará.
Toda cidade brasileira com plano diretor pode cobrar outorga onerosa do direito de construir. Poucas usam CEPAC. O que separa um instrumento do outro não é a finalidade. É o nível de financialização.
| Eixo | Outorga onerosa comum | CEPAC |
|---|---|---|
| Base legal | Estatuto da Cidade, arts. 28 a 31 | Estatuto da Cidade, arts. 32 a 34, mais lei municipal da OUC |
| Onde se aplica | Em qualquer zona com coeficiente acima do básico | Apenas dentro do perímetro de OUC instituída por lei específica |
| Como se paga | Diretamente ao município, no protocolo de aprovação | Com certificados adquiridos no mercado primário ou secundário |
| Regulação | Município, segundo plano diretor | Município emite, CVM registra e supervisiona |
| Negociabilidade | Sem título, sem mercado secundário | Título escritural, livremente negociado, mercado secundário ativo |
| Destinação | FUNDURB ou equivalente, política urbana ampla | Exclusivamente na própria operação, por força do art. 33, § 1º |
| Escala usual | Empreendimento a empreendimento, recursos de médio porte | Operação de grande escala, recursos de centenas de milhões a bilhões |
CEPAC é instrumento de exceção. Cabe quando o município quer concentrar capital em uma intervenção estruturadora e tem capacidade técnica para montar, prospectar e supervisionar a operação. Para os outros casos, outorga onerosa comum resolve.
No Brasil, praticamente toda a emissão histórica de CEPACs aconteceu em São Paulo e no Rio. Cidades médias ainda não usaram o instrumento, mesmo quando teriam escala para isso.
A imprensa especializada costuma tratar o CEPAC como sinônimo de modernização. A literatura mais cuidadosa, em parte produzida nas faculdades de arquitetura e direito urbano, é mais reservada. Três riscos específicos merecem leitura honesta.
Do desenho do Masterplan à modelagem do prospecto. Quando o território vira ativo, o projeto precisa ser legível pelos dois lados da mesa. Pelo urbanístico e pelo financeiro.
Diagnóstico de viabilidade urbanística, modelagem de OUC, redação de minuta de lei específica, prospecto de CEPAC.
