Antes del proyecto, la viabilidad.

La viabilidad no es el proyecto en versión rápida

La conversación empieza casi siempre por el dibujo. Alguien tiene un terreno, o está a una firma de comprarlo, y lo primero que le pide a un arquitecto es una idea de lo que se puede hacer allí. Parece la primera pregunta y es la tercera. Antes vienen dos que no se responden dibujando.

Un estudio de viabilidad no es una planta preliminar, ni un proyecto hecho a las prisas para ver si gusta. Es un documento que responde si el negocio existe. Puede terminar en dibujo, pero empieza por tres lecturas que nada tienen de estética: qué dice el registro que es el terreno, qué permite construir en él la legislación de ese municipio, y cuánto de lo que se construye vuelve como ingreso.

El orden importa porque el coste del error no es simétrico. Rehacer un estudio cuesta semanas. Rehacer un proyecto que ya entró en aprobación cuesta años, y a veces cuesta el terreno, porque la decisión de compra se tomó sobre un número que nadie había comprobado.

La primera cuenta del terreno no es suya

El número que decide cuánto cabe en un terreno urbano tiene nombre técnico y no lo elige el propietario. El Estatuto de la Ciudad define, en el artículo 28, párrafo 1, que el coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie edificable y la superficie del terreno. Esa fracción es la que convierte metros cuadrados de suelo en metros cuadrados de producto.

El mismo artículo establece que el Plan Director podrá fijar áreas en las que el derecho de construir se ejerza por encima del coeficiente básico, mediante una contrapartida prestada por el beneficiario, y que el Plan definirá los límites máximos a alcanzar, considerando la proporcionalidad entre la infraestructura existente y el aumento de densidad esperado en cada área (artículo 28, encabezado y párrafo 3).

Cuánto cuesta esa contrapartida, sin embargo, no está en la ley federal. El artículo 30 lo remite a ley municipal específica, que determina la fórmula de cálculo del cobro, los casos exentos de pago y la contrapartida del beneficiario. La consecuencia práctica es dura: dos terrenos idénticos, en municipios vecinos, pueden tener cuentas completamente distintas, y ninguna de las dos se resuelve en el dibujo.

Por eso la primera pregunta de una viabilidad nunca es cuántas unidades caben. Es cuál es el coeficiente básico, cuál el máximo, y cuánto cuesta la diferencia entre ambos.

No todo metro comprado se convierte en metro vendible

Cuando la operación implica parcelación, una parte del terreno deja de pertenecer al promotor el día del registro. La Ley 6.766, en el artículo 4, inciso I, con la redacción dada por la Ley 9.785 de 1999, determina que las áreas destinadas a sistemas de circulación, a la implantación de equipamiento urbano y comunitario y a espacios libres de uso público serán proporcionales a la densidad de ocupación prevista por el Plan Director o aprobada por ley municipal para la zona en que se sitúen.

Fíjese en lo que la ley federal dejó de hacer: no fija un porcentaje. La redacción original de 1979 sí lo hacía, y el párrafo 1 del mismo artículo 4 decía que el porcentaje de áreas públicas no podría ser inferior al 35% de la gleba. Ese párrafo fue sustituido por la Ley 9.785 de 1999, y la redacción que pasó a valer determina otra cosa: que la legislación municipal definirá, para cada zona en que se divida el territorio del Municipio, los usos permitidos y los índices urbanísticos de parcelación y ocupación del suelo, incluyendo obligatoriamente las superficies mínimas y máximas de lote y los coeficientes máximos de edificabilidad.

Quien cita treinta y cinco por ciento de área pública como regla nacional está repitiendo un texto que no rige desde hace más de veinticinco años. Sigue visible en el texto consolidado, tachado junto a la redacción nueva, y de ahí se alimenta el error. La proporción sale del municipio, varía por zona, y es de las primeras cosas que hay que levantar, no de las últimas.

El efecto en la caja es directo y suele subestimarse: el precio por metro cuadrado de terreno no es el precio por metro cuadrado vendible. Entre uno y otro hay un descuento que solo informa la legislación local, y cambia la cuenta entera del emprendimiento.

La vecindad entra en la cuenta antes que la obra

Un emprendimiento de porte no negocia solo con el propietario y con el municipio. Negocia con la calle. El Estatuto de la Ciudad prevé, en el artículo 36, que ley municipal definirá los emprendimientos y actividades, privados o públicos, en área urbana, que dependerán de la elaboración de un estudio previo de impacto de vecindario para obtener las licencias o autorizaciones de construcción, ampliación o funcionamiento a cargo del poder público municipal.

El artículo 37 enumera lo que ese estudio analiza, como mínimo: densificación poblacional; equipamientos urbanos y comunitarios; uso y ocupación del suelo; revalorización inmobiliaria; movilidad urbana, generación de tráfico y demanda de transporte público, en la redacción dada por la Ley 14.849 de 2 de mayo de 2024; ventilación e iluminación; y paisaje urbano y patrimonio natural y cultural.

Y el artículo 38 cierra una puerta que muchos intentan abrir: la elaboración del EIV no sustituye la elaboración y la aprobación del estudio previo de impacto ambiental, exigidas por la legislación ambiental. Cuando se exigen los dos, son dos.

Para quien está haciendo la cuenta, esto no es burocracia lejana. Es plazo, y es condicionante. El condicionante se convierte en obra, la obra en coste, y el coste entra en la viabilidad o la viabilidad está equivocada.

Dibujar antes de preguntar es caro de una manera concreta

El dibujo hecho antes de las respuestas no es inútil. Es peor que inútil: crea compromiso. Una imagen atractiva circula, el socio se entusiasma, el comercial proyecta precio, y cuando aparece el parámetro real ya hay una expectativa formada que el número contradice.

A partir de ahí la discusión deja de ser técnica. Pasa a ser sobre recortar lo que ya se prometió, y ese es el peor terreno posible para una decisión de inversión. El estudio que viene antes protege exactamente de eso: establece el techo antes de que alguien se enamore de una cifra por encima del techo.

Hay un segundo coste, menos visible. Un proyecto en tramitación consume cola. Entrar con una propuesta que la legislación no sostiene quema plazo de análisis y desgasta la relación con el órgano que licencia, y las dos cosas vuelven más caras en la solicitud siguiente.

El mejor resultado de una viabilidad puede ser no comprar

Existe un resultado de estudio que nadie encarga y que a veces es el más valioso: el que dice que ese terreno, a ese precio, con esos parámetros, no cierra. Ahorra la diferencia entre un error de semanas y un error de años.

Y existe una variante más frecuente que el no rotundo: el no de esa manera. El terreno cierra, pero no con el producto que se imaginó. Cierra con menos unidades y ticket mayor, o con uso mixto en lugar de residencial puro, o por fases, o después de una alteración de uso que exige contrapartida. Esas salidas solo aparecen cuando alguien lee el parámetro antes de dibujar.

Eso es lo que separa a un estudio llamado para dibujar de un estudio llamado para decidir. El primero entrega láminas. El segundo entrega la cuenta, y la cuenta es lo que sostiene las láminas después.

Siete preguntas, en este orden

Antes de contratar proyecto, antes de firmar la compra, antes de anunciar nada:

• ¿Qué dice el registro que es este terreno? Superficie, linderos, cargas, servidumbres y restricciones inscritas vienen antes de cualquier premisa.
• ¿En qué zona está, y cuál es el coeficiente de edificabilidad básico? Es la relación entre superficie edificable y superficie del terreno, según el artículo 28, párrafo 1 del Estatuto de la Ciudad.
• ¿Cuál es el coeficiente máximo, y cuánto cuesta alcanzarlo? La contrapartida existe si el Plan Director la prevé, y la fórmula es de ley municipal, según el artículo 30.
• Si hay parcelación, ¿cuánto del terreno deja de ser vendible? La proporción de áreas públicas viene del Plan Director o de ley municipal, según el artículo 4, inciso I de la Ley 6.766.
• ¿El emprendimiento exige estudio de impacto de vecindario? Lo define ley municipal, según el artículo 36, y el contenido mínimo está en el artículo 37.
• ¿Exige también licenciamiento ambiental? El EIV no sustituye al EIA, según el artículo 38, y sus plazos no son los mismos.
• Con todo eso descontado, ¿cuánto queda vendible, y a qué precio? Esta es la única pregunta que responde si el negocio existe, y es la última, no la primera.

Ninguna de las siete se responde dibujando. Todas se responden antes, y por eso el estudio de viabilidad no es la versión apresurada del proyecto. Es la pieza que decide si habrá proyecto.

Fuentes consultadas

Todas las URL verificadas el 25 de agosto de 2026, en los textos oficiales consolidados de Planalto.

• Ley 10.257 de 10 de julio de 2001, Estatuto de la Ciudad, texto oficial, Planalto. Artículo 28, encabezado y párrafos 1 y 3, coeficiente de edificabilidad y concesión onerosa del derecho de construir; artículo 30, incisos I a III, ley municipal específica; artículos 36, 37 y 38, estudio previo de impacto de vecindario.
• Ley 6.766 de 19 de diciembre de 1979, parcelación del suelo urbano, texto consolidado, Planalto. Artículo 4, inciso I, áreas destinadas a circulación, equipamiento urbano y comunitario y espacios libres de uso público.
• Ley 9.785 de 29 de enero de 1999, texto oficial, Planalto. Nueva redacción del artículo 4, inciso I y del párrafo 1 del artículo 4 de la Ley 6.766, que sustituyó el mínimo del 35% de áreas públicas por la definición de los índices urbanísticos por zona en la legislación municipal.
• Ley 14.849 de 2 de mayo de 2024, texto oficial, Planalto. Modifica el inciso V del encabezado del artículo 37 del Estatuto de la Ciudad para exigir análisis de movilidad urbana en los estudios previos de impacto de vecindario.

Actualizado el 25 de agosto de 2026. Este texto es un análisis de Arsenic Arquitetos sobre el método del estudio de viabilidad, y no es consulta jurídica, dictamen, ni afirmación sobre emprendimiento, terreno o procedimiento específico. No hay aquí proyección de retorno, de precio ni de plazo de aprobación. Coeficientes básico y máximo, fórmula de la contrapartida, proporción de áreas públicas y exigencia de estudio de impacto de vecindario dependen del Plan Director y de la legislación de cada Municipio, y la lectura vale caso a caso.