Cómo una ciudad vende metro cuadrado en el mercado financiero. El instrumento más ambicioso del Estatuto de la Ciudad (Brasil, Ley 10.257/2001), explicado desde el tablero hasta el prospecto.
Certificado de Potencial Adicional de Construcción. Título emitido por la municipalidad, registrado en la CVM (Comisión de Valores Mobiliarios), vendido en subasta pública de bolsa de valores, convertible en derecho de construir únicamente dentro del perímetro de la operación que lo originó.
La previsión legal está en tres párrafos del art. 34 de la Lei 10.257 de 2001, el Estatuto de la Ciudad. Es breve. Quien leyó el art. 34 leyó el instrumento.
La ingeniería del CEPAC se descompone en cuatro puntos, del plan a la licencia. Cada uno corresponde a un agente distinto, con lógica propia. La municipalidad crea el activo. La CVM garantiza que el activo es confiable lo suficiente para circular. La bolsa permite que el activo encuentre comprador. La municipalidad, al final, valida que el comprador puede usar el activo en proyecto.
Por ley específica, define cantidad, lote, precio mínimo, fórmula de equivalencia en metros cuadrados y existencias por subsector.
Aprueba prospecto y suplemento, supervisa la oferta pública, exige transparencia sobre el uso de los recursos y el cronograma de la obra.
Opera la subasta primaria, custodia, escrituración y mercado secundario entre los tenedores del título.
Recibe el CEPAC en pago del área construida que supera los parámetros generales, dentro del límite del art. 34, § 2º.
La ley específica de cada operación trae la fórmula de equivalencia. El CEPAC no corresponde, por regla, a un único metro cuadrado fijo. Vale por un número variable, según dos ejes: el subsector de la operación y la finalidad del potencial adicional.
El mismo certificado puede equivaler a dos metros cuadrados en un subsector residencial periférico o a un metro cuadrado en un subsector central de uso mixto. La diferencia es diseño de política pública. El municipio ajusta la tasa para dirigir la inversión.
En el protocolo de aprobación del proyecto, el promotor presenta la cantidad de CEPACs equivalente al área que excede los parámetros generales. El municipio da de baja en las existencias, recibe los certificados y emite la licencia. El CEPAC, en ese momento, deja de existir como título financiero. Se ha incorporado al permiso de obra.
Toda ciudad brasileña con plan director puede cobrar concesión onerosa del derecho de construir. Pocas usan CEPAC. Lo que separa un instrumento del otro no es la finalidad. Es el nivel de financiarización.
| Eje | Concesión onerosa común | CEPAC |
|---|---|---|
| Base legal | Estatuto de la Ciudad, arts. 28 a 31 | Estatuto de la Ciudad, arts. 32 a 34, más ley municipal de la OUC |
| Dónde se aplica | En cualquier zona con coeficiente por encima del básico | Solo dentro del perímetro de OUC instituida por ley específica |
| Cómo se paga | Directamente al municipio, en el protocolo de aprobación | Con certificados adquiridos en el mercado primario o secundario |
| Regulación | Municipio, según plan director | Municipio emite, CVM registra y supervisa |
| Negociabilidad | Sin título, sin mercado secundario | Título escritural, libremente negociado, mercado secundario activo |
| Destinación | FUNDURB o equivalente, política urbana amplia | Exclusivamente en la propia operación, por fuerza del art. 33, § 1º |
| Escala habitual | Proyecto a proyecto, recursos de mediano porte | Operación de gran escala, recursos de cientos de millones a miles de millones |
El CEPAC es instrumento de excepción. Cabe cuando el municipio quiere concentrar capital en una intervención estructuradora y tiene capacidad técnica para montar, prospectar y supervisar la operación. Para los demás casos, la concesión onerosa común resuelve.
En Brasil, prácticamente toda la emisión histórica de CEPACs ocurrió en São Paulo y Río. Las ciudades medias todavía no han usado el instrumento, aun cuando tendrían escala para hacerlo.
La prensa especializada suele tratar al CEPAC como sinónimo de modernización. La literatura más cuidadosa, producida en parte en las facultades de arquitectura y derecho urbano, es más reservada. Tres riesgos específicos merecen lectura honesta.
Del diseño del Masterplan a la modelación del prospecto. Cuando el territorio se vuelve activo, el proyecto debe ser legible por los dos lados de la mesa. Por el urbanístico y por el financiero.
Diagnóstico de viabilidad urbanística, modelación de OUC, redacción de borrador de ley específica, prospecto de CEPAC.
