El instrumento más democrático del Estatuto de la Ciudad (Brasil, Ley 10.257/2001), y el más descuidado. Toda ciudad brasileña con plan director puede usarlo. Casi ninguna cobra lo que podría.
Concesión Onerosa del Derecho de Construir, OODC. Instrumento previsto en los arts. 28 a 31 del Estatuto de la Ciudad. Permite al municipio cobrar una contrapartida al promotor que quiere construir por encima del coeficiente de aprovechamiento básico de una zona, hasta el límite del coeficiente máximo definido en el plan director.
Cuatro artículos del Estatuto bastan para definir el instrumento. Quien leyó los arts. 28 a 31 leyó la OODC.
La ingeniería de la concesión onerosa es más sobria que la del CEPAC. Involucra a tres agentes solamente. El plan director define la habilitación y los límites. La ley municipal específica define la regla. La municipalidad cobra en la aprobación del proyecto. La simplicidad es una fuerza y también una debilidad: como no hay regulador externo, el instrumento depende enteramente de la consistencia de las tres decisiones municipales.
Define el coeficiente de aprovechamiento básico (gratuito) y el máximo (pagado) para cada zona de la ciudad. Define en qué áreas la concesión onerosa puede cobrarse.
Establece la fórmula de cálculo de la contrapartida, los casos de exención y la forma de la contrapartida. Sin esa ley, el instrumento existe y no funciona.
Aplica la fórmula sobre el proyecto presentado, recibe la contrapartida en el protocolo de aprobación y emite la licencia. El recurso queda vinculado a las finalidades del art. 26.
La fórmula varía de una ciudad a otra, pero en general combina cinco variables. El resultado de la multiplicación es el valor de la concesión onerosa debida por el emprendimiento. Calibrar los factores para recaudar sin inviabilizar es el trabajo más delicado de la política urbana brasileña.
El art. 31 del Estatuto vincula obligatoriamente los recursos recaudados a las finalidades del art. 26 de la misma ley. Son ocho finalidades vigentes (el inciso IX fue vetado). Algunas ciudades operan esa vinculación mediante fondos municipales dedicados, como el FUNDURB (Fondo Municipal de Desarrollo Urbano) de São Paulo. Otras registran la destinación en el presupuesto corriente y arriesgan perder trazabilidad.
Los dos instrumentos pertenecen a la misma familia conceptual: ambos son formas de que el municipio capture parte del valor que él mismo crea al permitir construir por encima del parámetro básico. Operan en escalas y gobernanzas distintas.
| Eje | Concesión onerosa, OODC | CEPAC |
|---|---|---|
| Base legal | Arts. 28 a 31 del Estatuto | Arts. 32 a 34 del Estatuto y ley de la OUC |
| Dónde se aplica | En cualquier zona del plan director | Solo dentro del perímetro de OUC |
| Quién regula | Municipio, plan director y ley municipal específica | Municipio emite, CVM registra y supervisa |
| Cómo se paga | Directamente al municipio en el protocolo de aprobación | Con certificados adquiridos en subasta pública o mercado secundario |
| Negociabilidad | Sin título, sin mercado secundario | Título escritural negociado libremente |
| Destinación | Ocho finalidades del art. 26, frecuentemente operadas vía FUNDURB | Exclusivamente en la propia operación (art. 33, §1º) |
| Escala | Proyecto a proyecto, sumatoria multimillonaria en grandes ciudades | Operación de gran escala, cientos de millones a miles de millones concentrados en un perímetro |
| Quién lo usa | Cualquier ciudad brasileña con plan director | Prácticamente solo São Paulo y Rio de Janeiro |
La previsión de la concesión onerosa en el plan director es prácticamente universal en Brasil. El cobro efectivo, en escala compatible con la densificación autorizada, es la excepción. Tres fallas, en general combinadas, explican el desencuentro.
Del plan director al borrador de la ley específica, de la fórmula de cálculo a la modelación de la viabilidad. La captura de valor urbano no se decreta. Se calcula, se calibra y se cobra proyecto a proyecto.
Diagnóstico de plan director, redacción de borrador de ley de concesión, calibración de la fórmula, modelación de viabilidad urbanística.