Outorga Onerosa do Direito de Construir.

A fórmula vem do art. 117 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo. Ela isola três grandezas: quanto a mais se quer construir, quanto vale o chão e dois fatores políticos que o município ajusta para induzir o tipo de cidade que pretende.

O Fator de Planejamento é o instrumento que o município usa para puxar adensamento para onde quer. Em zonas próximas a transporte estruturado e bem servidas de infraestrutura, o Fp baixa, a outorga fica mais barata, e construir verticalizado vira atrativo. Em zonas que o município quer preservar ou desadensar, o Fp sobe, e o custo de adicionar metros quadrados desestimula o projeto.

O Fator Social opera na outra ponta. Reduz o custo da outorga para usos que o município quer ver mais: Habitação de Interesse Social (HIS), Habitação de Mercado Popular (HMP), equipamentos públicos. Empreendimentos comerciais de alto padrão tendem ao topo da escala. Cada município que adota a outorga onerosa adapta os dois fatores na sua própria lei.

• Regularização fundiária. Custeio dos processos de Reurb-S e Reurb-E em assentamentos consolidados.
• Habitação de interesse social. Execução de programas e projetos habitacionais para a população de baixa renda.
• Equipamentos urbanos e comunitários. Implantação de escolas, postos de saúde, creches, centros culturais.
• Áreas verdes e espaços públicos de lazer. Criação, manutenção e qualificação de praças, parques e corredores ecológicos.
• Patrimônio histórico, cultural e ambiental. Proteção, restauro e gestão de bens tombados e unidades de conservação.
• Reserva fundiária. Aquisição de imóveis para o estoque público destinado a futuras políticas urbanas e habitacionais.

A ferramenta calcula pela fórmula padrão de São Paulo. O Estatuto da Cidade, nos arts. 28 a 31, autoriza a outorga onerosa, mas devolve para o Plano Diretor de cada município a tarefa de definir a fórmula, os coeficientes, os fatores e a destinação dos recursos. Cada cidade que adota o instrumento desenha o seu próprio cálculo.

Curitiba calcula pela transferência de potencial construtivo conforme o Setor Especial. Porto Alegre usa o regime do Solo Criado da Lei Complementar 434/1999, com tabelas de regime de atividade e altura. Recife disciplina pela Lei 17.511/2008 com fatores próprios. Belo Horizonte adota outra equação no Plano Diretor de 2019. Adaptar o resultado dessa calculadora para outra cidade exige substituir os fatores, e às vezes a fórmula inteira, pelos da lei municipal vigente.

Em Petrópolis, a outorga onerosa do direito de construir está prevista no Plano Diretor, mas ainda não tem regulamentação infralegal plena que permita aplicação rotineira como em São Paulo. O cálculo abaixo é didático e ilustrativo. Antes de usar qualquer estimativa em viabilidade real, consulte o Plano Diretor do município do projeto e a lei específica que regulamenta a outorga onerosa naquele território.