Antes do projeto, a viabilidade.

Viabilidade não é o projeto em versão rápida

A conversa começa quase sempre pelo desenho. Alguém tem um terreno, ou está a uma assinatura de comprar um, e a primeira coisa que pede a um arquiteto é uma ideia do que dá para fazer ali. A pergunta parece a primeira e é a terceira. Antes dela vêm duas que não se respondem desenhando.

Estudo de viabilidade não é uma planta preliminar, nem um projeto feito às pressas para ver se agrada. É um documento que responde se o negócio existe. Pode terminar em desenho, mas começa em três leituras que não têm nada de estética: o que a matrícula diz que o terreno é, o que a legislação daquele município permite construir nele, e quanto do que se constrói volta como receita.

A ordem importa porque o custo do erro não é simétrico. Refazer um estudo custa semanas. Refazer um projeto que já entrou em aprovação custa ano, e às vezes custa o terreno, porque a decisão de compra foi tomada com base num número que ninguém tinha conferido.

A primeira conta do terreno não é sua

O número que decide quanto cabe num terreno urbano tem nome técnico e não é escolha do proprietário. O Estatuto da Cidade define, no art. 28, § 1º, que coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno. É essa fração que transforma metro quadrado de chão em metro quadrado de produto.

O mesmo artigo estabelece que o plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir seja exercido acima do coeficiente básico, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário, e que o plano definirá os limites máximos a serem atingidos, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área (art. 28, caput e § 3º).

Quanto custa essa contrapartida, porém, não está na lei federal. O art. 30 remete a lei municipal específica, que determina a fórmula de cálculo para a cobrança, os casos passíveis de isenção e a contrapartida do beneficiário. A consequência prática é dura: dois terrenos idênticos, em municípios vizinhos, podem ter contas inteiramente diferentes, e nenhuma das duas se resolve no desenho.

Por isso a primeira pergunta de uma viabilidade nunca é quantas unidades cabem. É qual o coeficiente básico, qual o máximo, e quanto custa a diferença entre os dois.

Nem todo metro comprado vira metro vendável

Quando a operação envolve parcelamento, uma parte do terreno deixa de pertencer ao empreendedor no dia do registro. A Lei 6.766, no art. 4º, inciso I, com a redação dada pela Lei 9.785 de 1999, determina que as áreas destinadas a sistemas de circulação, à implantação de equipamento urbano e comunitário e a espaços livres de uso público serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

Repare no que a lei federal deixou de fazer: ela não fixa percentual. A redação original de 1979 fixava, e o § 1º do mesmo art. 4º dizia que a percentagem de áreas públicas não poderia ser inferior a 35% da gleba. Esse parágrafo foi substituído pela Lei 9.785 de 1999, e a redação que passou a valer determina outra coisa: que a legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, incluindo obrigatoriamente as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

Quem cita trinta e cinco por cento de área pública como regra nacional está repetindo texto que não vigora há mais de vinte e cinco anos. Ele continua visível no texto compilado, riscado ao lado da redação nova, e é daí que o engano se alimenta. A proporção sai do município, varia por zona, e é uma das primeiras coisas a levantar, não uma das últimas.

O efeito no caixa é direto e costuma ser subestimado: o preço por metro quadrado de terreno não é o preço por metro quadrado vendável. Entre um e outro existe um desconto que só a legislação local informa, e ele muda a conta inteira do empreendimento.

A vizinhança entra na conta antes da obra

Um empreendimento de porte não negocia apenas com o proprietário e com o município. Negocia com a rua. O Estatuto da Cidade prevê, no art. 36, que lei municipal definirá os empreendimentos e atividades, privados ou públicos, em área urbana, que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do poder público municipal.

O art. 37 lista o que esse estudo analisa, no mínimo: adensamento populacional; equipamentos urbanos e comunitários; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; mobilidade urbana, geração de tráfego e demanda por transporte público, nesta redação dada pela Lei 14.849 de 2 de maio de 2024; ventilação e iluminação; e paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

E o art. 38 fecha uma porta que muita gente tenta abrir: a elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação do estudo prévio de impacto ambiental, requeridas nos termos da legislação ambiental. Quando os dois são exigidos, são dois.

Para quem está fazendo a conta, isso não é burocracia distante. É prazo, e é condicionante. Condicionante vira obra, obra vira custo, e custo entra na viabilidade ou a viabilidade está errada.

Desenhar antes de perguntar é caro de um jeito específico

O desenho feito antes das respostas não é inútil. É pior que inútil: ele cria compromisso. Uma imagem bonita circula, o sócio se anima, o corretor projeta preço, e quando o parâmetro real aparece já existe uma expectativa formada que o número contraria.

A partir daí a discussão deixa de ser técnica. Passa a ser sobre reduzir o que já foi prometido, e esse é o pior terreno possível para uma decisão de investimento. O estudo que vem antes protege exatamente disso: ele estabelece o teto antes de alguém se apaixonar por um número acima do teto.

Há um segundo custo, menos visível. Projeto em aprovação consome fila. Entrar com uma proposta que a legislação não sustenta queima prazo de análise e desgasta relação com o órgão licenciador, e as duas coisas voltam mais caras no pedido seguinte.

O melhor resultado de uma viabilidade pode ser não comprar

Existe um resultado de estudo que ninguém encomenda e que às vezes é o mais valioso: o que diz que aquele terreno, naquele preço, com aqueles parâmetros, não fecha. Ele economiza a diferença entre um erro de semanas e um erro de anos.

E existe uma variante mais comum que o não puro: o não desse jeito. O terreno fecha, mas não com o produto que se imaginou. Fecha com menos unidades e ticket maior, ou com uso misto no lugar do residencial puro, ou em fases, ou depois de uma alteração de uso que precisa de contrapartida. Essas saídas só aparecem quando alguém leu o parâmetro antes de desenhar.

É isso que separa um escritório chamado para desenhar de um escritório chamado para decidir. O primeiro entrega prancha. O segundo entrega a conta, e a conta é o que sustenta a prancha depois.

Sete perguntas, nesta ordem

Antes de contratar projeto, antes de assinar compra, antes de anunciar qualquer coisa:

• O que a matrícula diz que este terreno é? Área, confrontações, ônus, servidões e restrições registradas vêm antes de qualquer premissa.
• Em que zona ele está, e qual o coeficiente de aproveitamento básico? É a relação entre área edificável e área do terreno, nos termos do art. 28, § 1º do Estatuto da Cidade.
• Qual o coeficiente máximo, e quanto custa chegar nele? A contrapartida existe se o plano diretor previr, e a fórmula é de lei municipal, pelo art. 30.
• Se houver parcelamento, quanto do terreno deixa de ser vendável? A proporção de áreas públicas vem do plano diretor ou de lei municipal, pelo art. 4º, I da Lei 6.766.
• O empreendimento exige estudo de impacto de vizinhança? Quem define é lei municipal, pelo art. 36, e o conteúdo mínimo está no art. 37.
• Exige também licenciamento ambiental? O EIV não substitui o EIA, pelo art. 38, e o prazo dos dois não é o mesmo.
• Com tudo isso descontado, quanto sobra vendável, e a que preço? Esta é a única pergunta que responde se o negócio existe, e ela é a última, não a primeira.

Nenhuma das sete se responde desenhando. Todas se respondem antes, e é por isso que o estudo de viabilidade não é a versão apressada do projeto. É a peça que decide se vai haver projeto.

Fontes consultadas

Todas as URLs verificadas em 25 de agosto de 2026, nos textos oficiais compilados do Planalto.

• Lei 10.257 de 10 de julho de 2001, Estatuto da Cidade, texto oficial, Planalto. Art. 28, caput e §§ 1º e 3º, coeficiente de aproveitamento e outorga onerosa; art. 30, incisos I a III, lei municipal específica; arts. 36, 37 e 38, estudo prévio de impacto de vizinhança.
• Lei 6.766 de 19 de dezembro de 1979, parcelamento do solo urbano, texto compilado, Planalto. Art. 4º, inciso I, áreas destinadas a circulação, equipamento urbano e comunitário e espaços livres de uso público.
• Lei 9.785 de 29 de janeiro de 1999, texto oficial, Planalto. Nova redação do art. 4º, inciso I e do § 1º do art. 4º da Lei 6.766, que substituiu o piso de 35% de áreas públicas pela definição dos índices urbanísticos por zona na legislação municipal.
• Lei 14.849 de 2 de maio de 2024, texto oficial, Planalto. Altera o inciso V do caput do art. 37 do Estatuto da Cidade para exigir análise de mobilidade urbana nos estudos prévios de impacto de vizinhança.

Atualizado em 25 de agosto de 2026. Este texto é análise da Arsenic Arquitetos sobre o método do estudo de viabilidade, e não é consulta jurídica, parecer, nem afirmação sobre empreendimento, terreno ou processo específico. Não há aqui projeção de retorno, de preço ou de prazo de aprovação. Coeficientes básico e máximo, fórmula da contrapartida, proporção de áreas públicas e exigência de estudo de impacto de vizinhança dependem do plano diretor e da legislação de cada Município, e a leitura vale caso a caso.