Cada loteamento na serra é três leis ao mesmo tempo
Existe uma frase que repito em toda análise prévia de viabilidade: cada loteamento na serra é a conversa de três leis ao mesmo tempo. Não é uma figura de estilo. É a descrição operacional do que acontece quando uma gleba serrana entra em pauta.
A primeira é a Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo, conhecida pelo apelido de Lei Lehmann). Ela define o que é loteamento, o que é desmembramento, o que é condomínio de lotes, e fixa o desenho urbanístico básico.
A segunda é o Código Florestal (Lei 12.651/2012). Define as Áreas de Preservação Permanente. As faixas marginais de cursos d'água. As áreas no entorno de nascentes. As encostas com declividade superior a 45 graus. Os topos de morro.
A terceira é a Lei da Regularização Fundiária, Lei 13.465/2017, conhecida pela sigla Reurb. Quando o objeto não é abrir um loteamento novo, mas regularizar o que cresceu na informalidade, é ela que dá o caminho.
Em terreno plano, em município de tabuleiro, a conversa entre as três é simples.
Em terreno serrano, cada uma delas amplia o seu domínio.
Forma urbanística e infraestrutura mínima
A Lei 6.766 estabelece, no parágrafo único do artigo 3º, inciso III, que terrenos com declividade igual ou superior a 30% só podem ser parcelados se atendidas exigências específicas das autoridades competentes. O mesmo parágrafo veda o parcelamento em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações antes de tomadas providências para o escoamento das águas, em terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública sem saneamento prévio, em terrenos com condições geológicas que desaconselhem a edificação e em áreas de preservação ecológica.
Em uma serra, é raro um único trecho da gleba escapar desses cinco filtros ao mesmo tempo.
O artigo 4º, inciso II, fixa o lote mínimo em 125 m² e a frente mínima em 5 metros, ressalvadas as urbanizações específicas e os conjuntos habitacionais de interesse social previamente aprovados. O artigo 4º, inciso III, exigia até 2021 uma faixa não edificável de 15 metros de cada lado ao longo das águas correntes e dormentes; a Lei 14.285 de 2021 transferiu essa definição, em área urbana consolidada, para a lei municipal de planejamento territorial, mediante diagnóstico socioambiental.
A infraestrutura básica do loteamento está definida no artigo 2º, parágrafo 5º, na redação dada pela Lei 11.445 de 2007. Escoamento das águas pluviais. Iluminação pública. Esgotamento sanitário. Abastecimento de água potável. Energia elétrica pública e domiciliar. Vias de circulação.
Em Zonas Habitacionais de Interesse Social, o parágrafo 6º admite um pacote reduzido: vias, drenagem, água potável e soluções para esgoto e energia.
APP, declividade e nascente
O Código Florestal vem em cima.
O artigo 4º exige faixas marginais de cursos d'água que começam em 30 metros para os rios com menos de 10 metros de largura e escalonam até 500 metros para os de mais de 600 metros. Em torno de nascentes e olhos d'água perenes, raio mínimo de 50 metros, qualquer que seja a situação topográfica. Em encostas com declividade superior a 45 graus, equivalente a 100% na linha de maior declive, a área é APP por inteiro. Em topos de morros, montes, montanhas e serras com altura mínima de 100 metros e inclinação média maior que 25 graus, APP a partir de dois terços da altura.
Em terreno serrano de Petrópolis, com microbacias densas e relevo dobrado, a soma dessas faixas costuma comer parcela significativa da gleba antes de a Lei 6.766 entrar em cena.
Tema 1.010 e o fim da margem confortável
Em 11 de maio de 2021, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema 1.010 sob relatoria do ministro Benedito Gonçalves (REsp 1.770.760) e fixou a tese: na vigência do Código Florestal de 2012, a extensão não edificável das APPs de qualquer curso d'água, perene ou intermitente, em trechos caracterizados como área urbana consolidada, deve respeitar o artigo 4º, caput, inciso I, alíneas a a e, da Lei 12.651.
Em linguagem operacional: prevalece o Código Florestal. A faixa de 15 metros que vinha da Lei 6.766 não é teto. Pode ser muito maior, conforme a largura do curso d'água, e o intérprete municipal precisa olhar antes para a régua ambiental.
A janela da Lei 14.285 em área urbana consolidada
A Lei 14.285, de 29 de dezembro de 2021, abriu uma janela específica. Acrescentou ao Código Florestal o conceito de área urbana consolidada e permitiu, no parágrafo 10 do artigo 4º, que lei municipal ou distrital defina faixas marginais distintas daquelas do inciso I, desde que ouvidos os conselhos estaduais, municipais ou distrital de meio ambiente.
A janela tem três condições no próprio texto da lei: não ocupar áreas com risco de desastres, observar as diretrizes do plano de bacia, do plano de drenagem ou do plano de saneamento, quando houver, e respeitar as hipóteses já previstas de utilidade pública, interesse social e baixo impacto.
Sem instrumento municipal aprovado, plano vigente e diagnóstico socioambiental, a janela permanece fechada. O regime continua sendo o do Código Florestal, conforme o Tema 1.010.
Quando uma das três réguas é ignorada, a outra cobra a fatura. Quase sempre em dobro.
Reurb-S, Reurb-E e a Certidão de Regularização Fundiária
A Reurb, por sua vez, é a porta para o que já existe.
O artigo 9º da Lei 13.465 institui a Regularização Fundiária Urbana como conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial. O parágrafo 2º do mesmo artigo fixa marco temporal: a Reurb por legitimação fundiária aplica-se aos núcleos comprovadamente existentes até 22 de dezembro de 2016.
O artigo 13 divide a Reurb em duas modalidades. Reurb-S, de interesse social, para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. Reurb-E, de interesse específico, para os demais núcleos. O parágrafo 1º do artigo 13 isenta a Reurb-S de custas e emolumentos em uma lista de atos registrais, incluindo o primeiro registro, a legitimação fundiária, a abertura de matrículas e a primeira averbação de construção residencial até setenta metros quadrados.
O instrumento que conclui o processo administrativo é a Certidão de Regularização Fundiária, prevista no artigo 41 da Lei 13.465. É ela que segue para o cartório de registro de imóveis, na forma do artigo 42, e que provoca, no artigo 44, a abertura das matrículas individualizadas dos lotes e das áreas públicas.
Estudo técnico de risco e realocação
Em encosta, há um cuidado adicional.
O artigo 39 da Lei 13.465 condiciona a aprovação da Reurb em núcleos situados em áreas de risco geotécnico, de inundação ou outros riscos especificados em lei à realização de estudos técnicos que examinem a possibilidade de eliminação, correção ou administração desses riscos. O parágrafo 1º exige a implantação efetiva das medidas indicadas nos estudos como condição indispensável. O parágrafo 2º vai além: quando o risco não comporta eliminação, correção ou administração, os Municípios deverão proceder à realocação dos ocupantes.
Não é discricionário.
É técnico.
A leitura combinada das três leis pede uma equipe que entenda urbanismo, direito ambiental, registro de imóveis e geotecnia ao mesmo tempo. Em loteamento privado, esse arranjo costuma se montar em torno de um arquiteto-urbanista que coordena. Em regularização, costuma envolver a Prefeitura, o cartório e, com frequência, o Ministério Público.
Fontes consultadas
Consulta realizada em 16 de maio de 2026.
- Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Parcelamento do Solo Urbano. Texto consolidado, Planalto.
- Lei 12.651, de 25 de maio de 2012. Código Florestal. Texto consolidado, Planalto.
- Lei 13.465, de 11 de julho de 2017. Regularização Fundiária Urbana (Reurb). Texto consolidado, Planalto.
- Lei 14.285, de 29 de dezembro de 2021. Faixas marginais em área urbana consolidada. Planalto.
- Lei 10.257, de 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade, artigos 40 e 41. Planalto.
- STJ, Primeira Seção, Tema Repetitivo 1.010, julgado em 11.05.2021. REsp 1.770.760, relator Ministro Benedito Gonçalves.
