Kako jedan grad prodaje kvadratni metar na finansijskom tržištu. Najambiciozniji instrument Statuta grada, objašnjen od crtaćeg stola do prospekta.
Sertifikat dodatnog potencijala izgradnje
Zakonski osnov stoji u tri stava člana 34 Zakona 10.257 iz 2001, Statuta grada. Kratak je. Ko je pročitao član 34, pročitao je instrument.
Inženjerija CEPAC-a razlaže se na četiri karike, od plana do dozvole. Svaka odgovara posebnom učesniku, sa sopstvenom logikom. Opština stvara sredstvo. Komisija za hartije od vrednosti jemči da je sredstvo dovoljno pouzdano da kruži. Berza omogućava da sredstvo nađe kupca. Opština, na kraju, potvrđuje da kupac sme da ga upotrebi u projektu.
Posebnim zakonom određuje količinu, lot, najnižu cenu, formulu pretvaranja u kvadratne metre i zalihu po podsektoru.
Odobrava prospekt i dopunu, nadzire javnu ponudu, zahteva providnost o upotrebi sredstava i o rokovima radova.
Sprovodi primarnu aukciju, čuvanje, vođenje evidencije i sekundarno tržište među imaocima hartije.
Prima CEPAC kao plaćanje za izgrađenu površinu koja prelazi opšte parametre, u granicama člana 34, stav 2.
Poseban zakon svake operacije donosi formulu pretvaranja. CEPAC po pravilu ne odgovara jednom nepromenljivom kvadratnom metru. Vredi promenljiv broj, po dve ose: podsektor operacije i svrha dodatnog potencijala.
Isti sertifikat može vredeti dva kvadratna metra u perifernom stambenom podsektoru ili jedan kvadratni metar u središnjem podsektoru mešovite namene. Razlika je crtež javne politike. Opština podešava stopu da bi usmerila ulaganje.
Pri podnošenju projekta na odobrenje, investitor prilaže količinu CEPAC-a koja odgovara površini što prelazi opšte parametre. Opština otpisuje zalihu, prima sertifikate i izdaje dozvolu. CEPAC u tom trenutku prestaje da postoji kao finansijska hartija. Ugradio se u dozvolu.
Svaki brazilski grad sa generalnim planom sme da naplaćuje naplatno pravo gradnje. Malo njih koristi CEPAC. Ono što deli jedan instrument od drugog nije svrha. To je stepen finansijalizacije.
| Osa | Obično naplatno pravo gradnje | CEPAC |
|---|---|---|
| Pravni osnov | Statut grada, čl. 28 do 31 | Statut grada, čl. 32 do 34, uz opštinski zakon o OUC |
| Gde se primenjuje | U svakoj zoni sa koeficijentom iznad osnovnog | Samo unutar obuhvata OUC uvedene posebnim zakonom |
| Kako se plaća | Neposredno opštini, pri podnošenju na odobrenje | Sertifikatima kupljenim na primarnom ili sekundarnom tržištu |
| Nadzor | Opština, po generalnom planu | Opština izdaje, komisija za hartije od vrednosti upisuje i nadzire |
| Prenosivost | Bez hartije, bez sekundarnog tržišta | Nematerijalizovana hartija, slobodno prenosiva, sa živim sekundarnim tržištem |
| Namena sredstava | FUNDURB ili istovetan fond, široka urbana politika | Isključivo u samoj operaciji, po članu 33, stav 1 |
| Uobičajen obim | Projekat po projekat, sredstva srednjeg obima | Operacija velikog obima, sredstva od stotina miliona do milijardi |
CEPAC je instrument izuzetka. Priliči kada opština želi da usredsredi kapital u jedan strukturni zahvat i ima stručnu sposobnost da operaciju sastavi, ponudi i nadzire. Za ostale slučajeve obično naplatno pravo gradnje rešava stvar.
U Brazilu se gotovo sva istorijska izdanja CEPAC-a odigrala u Sao Paulu i u Riju. Gradovi srednje veličine još nisu upotrebili instrument, čak ni kada bi imali obim za to.
Stručna štampa obično tretira CEPAC kao istoznačnicu za modernizaciju. Pažljivija literatura, delom nastala na fakultetima arhitekture i urbanog prava, uzdržanija je. Tri određena rizika zaslužuju pošteno čitanje.
Od crteža masterplana do modelovanja prospekta. Kada teritorija postane sredstvo, projekat mora biti čitljiv sa obe strane stola. I sa urbanističke i sa finansijske.
Dijagnostika urbanističke izvodljivosti, modelovanje OUC, izrada nacrta posebnog zakona, prospekt CEPAC-a.
