Svaka parcelacija na planini jesu tri zakona u isto vreme
Postoji rečenica koju ponavljam u svakoj prethodnoj analizi izvodljivosti: svaka parcelacija na planini jeste razgovor tri zakona u isto vreme. To nije stilska figura. To je operativni opis onoga što se dešava kada planinska parcela dođe na red.
Prvi je (Zakon o parcelaciji gradskog zemljišta, poznat pod nadimkom Lehmanov zakon). On određuje šta je parcelacija, šta je deoba, šta je kondominijum parcela, i utvrđuje osnovni urbanistički crtež.
Drugi je (). On određuje područja trajne zaštite. Priobalne pojaseve vodotoka. Površine oko izvora. Padine sa nagibom većim od 45 stepeni. Vrhove brda.
Treći je Zakon o legalizaciji zemljišta, , poznat po skraćenici . Kada predmet nije otvaranje nove parcelacije, nego legalizacija onoga što je izraslo u neformalnosti, on daje put.
Na ravnom terenu, u opštini na visoravni, razgovor između njih tri je jednostavan.
Na planinskom zemljištu, svaki od njih širi svoju vlast.
Urbanistički oblik i najmanja infrastruktura
Zakon 6.76630%
Na planini je retko da ijedan deo parcele istovremeno izbegne svih pet filtera.
Član 4, tačka II, utvrđuje najmanju parcelu od 125 m² i najmanju širinu fronta od 5 metara, izuzev posebnih urbanizacija i unapred odobrenih stambenih naselja od socijalnog interesa. Član 4, tačka III, do 2021. je zahtevao pojas zabranjene gradnje od 15 metara sa svake strane duž tekućih i stajaćih voda; Zakon 14.285 iz 2021. preneo je to određivanje, u konsolidovanom gradskom području, na opštinski zakon o prostornom planiranju, uz socio-ekološku dijagnostiku.
Osnovna infrastruktura parcelacije određena je u članu 2, stav 5, u tekstu koji je dao Zakon 11.445 iz 2007. Odvođenje kišnice. Javna rasveta. Kanalizacija. Snabdevanje pijaćom vodom. Javna i kućna električna energija. Saobraćajnice.
U stambenim zonama od socijalnog interesa, stav 6 dopušta smanjeni paket: saobraćajnice, odvodnjavanje, pijaća voda i rešenja za kanalizaciju i struju.
Trajna zaštita, nagib i izvor
Šumarski zakonik dolazi povrh toga.
Član 4 zahteva priobalne pojaseve vodotoka koji počinju od 30 metara za reke uže od 10 metara i penju se do 500 metara za one šire od 600 metara. Oko izvora i stalnih vrela, najmanji poluprečnik je 50 metara, kakve god bile prilike na terenu. Na padinama sa nagibom većim od 45 stepeni, što odgovara 100% na liniji najvećeg pada, čitava površina je područje trajne zaštite. Na vrhovima brda, uzvišenja, gora i planina visine najmanje 100 metara i prosečnog nagiba većeg od 25 stepeni, trajna zaštita počinje od dve trećine visine.
Na planinskom zemljištu Petropolisa, sa gustim slivovima i naboranim reljefom, zbir tih pojaseva obično pojede znatan deo parcele pre nego što Zakon 6.766 uopšte stupi na scenu.
Tema 1.010 i kraj udobne margine
11. maja 2021.Temu 1.010
Operativnim jezikom: preovlađuje Šumarski zakonik. Pojas od 15 metara koji je dolazio iz Zakona 6.766 nije gornja granica. Može biti mnogo širi, zavisno od širine vodotoka, a opštinski tumač mora prvo da pogleda ekološko merilo.
Prozor Zakona 14.285 u konsolidovanom gradskom području
Prozor ima tri uslova u samom tekstu zakona: ne zauzimati područja sa rizikom od nesreća, poštovati smernice plana sliva, plana odvodnjavanja ili plana komunalne infrastrukture, kada postoje, i poštovati već propisane slučajeve javnog interesa, socijalnog interesa i malog uticaja.
Bez usvojenog opštinskog akta, važećeg plana i socio-ekološke dijagnostike, prozor ostaje zatvoren. Režim i dalje jeste onaj iz Šumarskog zakonika, saglasno Temi 1.010.
Kada se jedno od zanemari, drugo naplati račun. Gotovo uvek dvostruko.
Reurb-S, Reurb-E i uverenje o legalizaciji zemljišta
Reurb je, sa svoje strane, vrata za ono što već postoji.
Član 9 uspostavlja gradsku legalizaciju zemljišta kao skup pravnih, urbanističkih, ekoloških i socijalnih mera za uključivanje neformalnih gradskih naselja u prostorni poredak. Stav 2 istog člana utvrđuje vremensku granicu: Reurb putem priznavanja svojine primenjuje se na naselja za koja je dokazano da su postojala do 22. decembra 2016.
Član 13 deli Reurb na dva oblika. , od socijalnog interesa, za neformalna gradska naselja pretežno naseljena stanovništvom niskih primanja, tako proglašena aktom opštinske izvršne vlasti. , od posebnog interesa, za ostala naselja. Stav 1 člana 13 oslobađa Reurb-S taksi i naknada za niz upisnih radnji, uključujući prvi upis, priznavanje svojine, otvaranje listova nepokretnosti i prvu zabelešku stambenog objekta do sedamdeset kvadratnih metara.
Akt kojim se upravni postupak završava jeste uverenje o legalizaciji zemljišta, propisano članom 41 Zakona 13.465. Ono ide u registar nepokretnosti, u obliku iz člana 42, i pokreće, po članu 44, otvaranje pojedinačnih listova nepokretnosti za parcele i za javne površine.
Tehnička studija rizika i preseljenje
Na padini postoji dodatna pažnja.
Član 39 Zakona 13.465 uslovljava odobrenje Reurba u naseljima koja leže u područjima geotehničkog rizika, rizika od poplava ili drugih rizika određenih zakonom izradom tehničkih studija koje ispituju mogućnost otklanjanja, ispravljanja ili upravljanja tim rizicima. Stav 1 zahteva stvarno sprovođenje mera navedenih u studijama kao neizostavan uslov. Stav 2 ide dalje: kada rizik ne trpi otklanjanje, ispravljanje ni upravljanje, opštine moraju da pristupe preseljenju stanovnika.
To nije stvar procene.
To je tehnička obaveza.
Objedinjeno čitanje tri zakona traži tim koji istovremeno razume urbanizam, ekološko pravo, registar nepokretnosti i geotehniku. Kod privatne parcelacije taj sklop se obično gradi oko arhitekte urbaniste koji koordinira. Kod legalizacije obično uključuje opštinu, registar i, često, javno tužilaštvo.
Korišćeni izvori
Pristupljeno 16. maja 2026.
- Zakon 6.766, od 19. decembra 1979. Parcelacija gradskog zemljišta. Prečišćen tekst, Planalto.
- Zakon 12.651, od 25. maja 2012. Šumarski zakonik. Prečišćen tekst, Planalto.
- Zakon 13.465, od 11. jula 2017. Gradska legalizacija zemljišta (Reurb). Prečišćen tekst, Planalto.
- Zakon 14.285, od 29. decembra 2021. Priobalni pojasevi u konsolidovanom gradskom području. Planalto.
- Zakon 10.257, od 10. jula 2001. Statut grada, članovi 40 i 41. Planalto.
- STJ, Prvo veće, Ponovljena tema 1.010, presuđeno 11.05.2021. REsp 1.770.760, izvestilac sudija Benedito Gonçalves.
