A
AIU
Recorte del territorio paulistano definido por el Plan Director Estratégico para recibir transformación urbanística estructuradora. No tiene previsión en la legislación federal. Funciona como antesala del detallamiento vía PIU.
La AIU delimita el perímetro y las directrices generales; el PIU diseña el proyecto urbanístico, financiero y jurídico que va a operacionalizar la transformación.
APP
Franja de protección ambiental alrededor de elementos sensibles del paisaje: márgenes de cursos de agua, laderas con pendiente acentuada, cumbres de cerros, manantiales, restingas y manglares. Su función es proteger los recursos hídricos, la estabilidad geológica y la biodiversidad.
En parcelación del suelo en la sierra, es la APP la que define dónde no se lotea, aunque la Ley 6.766 y el plan director digan lo contrario.
B
BNDES Cidades
Línea de crédito del Banco Nacional de Desarrollo Económico y Social dirigida a municipios. Financia obras de drenaje, pavimentación, movilidad activa, alumbrado público y modernización administrativa, con condiciones más largas que el crédito comercial.
El acceso depende de la capacidad de endeudamiento del municipio, demostrada vía CAPAG, y de la estructuración del proyecto, en general apoyada por FEP Caixa o FEP BNDES.
C
CAPAG
Nota de capacidad fiscal de un ente subnacional, calculada por el Tesoro Nacional a partir de tres indicadores: endeudamiento, ahorro corriente y liquidez. Las notas van de A a D.
El municipio con CAPAG A o B puede captar crédito externo con garantía de la Unión, condición indispensable para acceder a BID, Banco Mundial y CAF. CAPAG C o D cierra esa puerta.
CAR
Registro público electrónico nacional, obligatorio para todos los inmuebles rurales. Reúne información de perímetro, áreas de preservación permanente, reserva legal, áreas consolidadas y remanentes de vegetación nativa.
Funciona como base de datos de regularización ambiental y es prerrequisito para la adhesión al PRA, supresión de vegetación y acceso al crédito agrícola.
CEPAC
Valor mobiliario emitido por el municipio en el ámbito de una Operación Urbana Concertada. Cada CEPAC representa un derecho adicional a construir, vendido en subasta pública por la CVM.
Es el instrumento que monetiza, antes de la obra, el potencial constructivo extra creado por ley. El recurso vuelve obligatoriamente al perímetro de la OUC. Faria Lima y Porto Maravilha son los casos más conocidos.
COFIEX
Comisión interministerial que evalúa y aprueba las operaciones de crédito externo de interés de estados y municipios, con o sin garantía de la Unión. Sin aval de la COFIEX, la solicitud no llega al banco internacional.
El proceso es demorado, puede tardar más de un año entre la Carta-Consulta y el contrato. Por eso los proyectos con BID o Banco Mundial necesitan estructuración anticipada.
Concesión administrativa
Contrato de PPP en el cual la Administración Pública es la usuaria directa o indirecta del servicio. No hay tarifa cobrada al usuario final. Toda la remuneración del socio privado proviene de la contraprestación del poder público, vinculada al desempeño.
Modelo típico para alumbrado público, hospitales, escuelas, cárceles, recalificación urbana. En proyectos urbanos, es la forma natural de bancar parques, aceras, equipamientos sin tarifa.
Concesión patrocinada
Contrato de PPP que combina tarifa cobrada al usuario con contraprestación pública. La tarifa no alcanza para viabilizar el proyecto, así que el poder público complementa la remuneración del privado a cambio de desempeño y calidad.
Modelo típico para movilidad urbana, BRT, VLT y carreteras deficitarias. Se diferencia de la concesión común justamente por la presencia de la contraprestación pública.
Concesión común
Concesión de servicio público en que el privado se remunera exclusivamente por la tarifa cobrada al usuario. No hay contraprestación del poder público. No es PPP.
Es la forma clásica de concesión de saneamiento rentable, carreteras con peaje robusto, energía. Cuando la tarifa no cierra la cuenta, se pasa a concesión patrocinada (PPP).
Condominio de lotes
Forma de parcelación en la cual el lote integra un condominio con vías internas privadas. Cada unidad autónoma tiene matrícula propia; la infraestructura circulatoria y los espacios comunes son fracción ideal de los condóminos, no bienes públicos.
Es lo que viabiliza jurídicamente los llamados condominios cerrados horizontales. Se diferencia del loteo con acceso controlado, que mantiene vías públicas.
CRF
Acto administrativo final del proceso de Reurb. Acredita la aprobación del proyecto de regularización fundiaria e instruye el registro del parcelamiento en el registro de la propiedad, generando matrícula individualizada para cada unidad.
Sin CRF, no hay registro. Sin registro, no hay propiedad plena, no hay crédito inmobiliario, no hay salida del limbo informal.
D
Desmembramiento
Subdivisión de gleba en lotes que aprovecha el sistema vial existente, sin apertura de nuevas vías y sin prolongamiento, modificación o ampliación de las ya existentes.
Es la operación más liviana de la parcelación del suelo. Se diferencia del loteo, que exige apertura de vías y donación de áreas públicas. Aun así, exige aprobación municipal y registro.
E
EIA/RIMA
Instrumento de licenciamiento ambiental previo para actividades efectiva o potencialmente causadoras de degradación. El EIA es el estudio técnico completo. El RIMA es el reporte en lenguaje accesible para consulta pública.
Se diferencia del EIV, que mira impactos urbanos del vecindario. EIA/RIMA es ambiental, federal, más antiguo, con alcance mayor.
EIV
Análisis previo de los efectos del emprendimiento sobre el vecindario inmediato: densificación poblacional, tráfico, demanda por equipamientos, infraestructura, ventilación, iluminación, paisaje urbano y patrimonio.
Es la ley municipal la que define qué emprendimientos necesitan presentar EIV. No sustituye al EIA/RIMA, que sigue siendo exigido para impactos ambientales.
Estatuto da Cidade
Norma federal de directrices generales de la política urbana brasileña. Establece la función social de la propiedad urbana y el catálogo de instrumentos urbanísticos: plan director, IPTU progresivo, concesión onerosa, operaciones urbanas concertadas, EIV, ZEIS, usucapión urbana, entre otros.
Es la referencia matriz citada en todos los planes directores municipales. Sin el Estatuto, OUC, OODC y CEPAC no existirían como herramientas.
F
FEP Caixa
Fondo operado por Caixa Econômica Federal que financia, con recursos no reembolsables hasta la firma del contrato, la elaboración de Estudios de Viabilidad Técnica, Económica y Ambiental (EVTEA) de PPP y concesiones municipales.
El municipio contrata el estudio; el privado ganador de la licitación reembolsa al fondo. Reduce la barrera de entrada para que municipios pequeños estructuren proyectos sofisticados.
FEP BNDES
Línea equivalente al FEP Caixa, operada por el BNDES, con foco en estados y municipios más grandes. Financia EVTEAs de concesiones y PPP en saneamiento, movilidad, alumbrado público y gestión de residuos.
Se diferencia del FEP Caixa principalmente en el tamaño del proyecto y en el perfil del tomador. Para una ciudad media, FEP Caixa suele ser el camino más corto.
FINISA
Línea de crédito de Caixa para entes públicos, con foco en infraestructura urbana, saneamiento, drenaje, movilidad y vivienda. Condiciones más largas que el crédito comercial y tasas vinculadas a TR o Selic.
Como BNDES Cidades, depende de buena CAPAG y de aval de COFIEX si hay garantía externa. Suele componer el funding de proyectos de saneamiento y drenaje en ciudades medias.
FUNDURB
Fondo municipal previsto en el Estatuto de la Ciudad. Recibe los recursos recaudados por la concesión onerosa del derecho de construir, por la concesión onerosa de alteración de uso y por contrapartidas urbanísticas. Devuelve en infraestructura, vivienda, equipamientos públicos y regularización fundiaria.
Es el canal por el cual la valorización inmobiliaria creada por la ley retorna como beneficio urbano. La vinculación obligatoria de los recursos es una garantía contra el uso general en gasto corriente.
G
Genius loci
Concepto filosófico que describe el carácter propio de un lugar: su paisaje, memoria, materialidad, atmósfera. Retomado en urbanismo por Christian Norberg-Schulz, se vuelve método de lectura del territorio antes de cualquier intervención proyectual.
Para Arsenic, es el primer filtro de cualquier proyecto en la sierra: entender lo que el lugar es, antes de proponer lo que puede ser.
I
ICMS Ecológico
Mecanismo que destina parte del ICMS estatal a los municipios según criterios ambientales, como unidades de conservación, saneamiento, manantiales y gestión de residuos. En Río de Janeiro, el 2,5% de la cuota-parte municipal se reparte conforme al IFCA.
Para municipios con gran área de mata atlántica preservada, es una fuente recurrente y expresiva. A diferencia de la transferencia voluntaria, es derecho del municipio.
IFCA
Índice de reparto del ICMS Ecológico fluminense, calculado por SEAS, INEA y CEPERJ. Combina unidades de conservación, calidad ambiental, tratamiento de aguas residuales, destinación de residuos y manantiales.
Cuanto mayor el IFCA del municipio, mayor la porción que recibe del ICMS Ecológico estatal. Para Petrópolis y municipios serranos, es un activo fiscal subaprovechado.
IPTU progressivo no tempo
Sanción tributaria aplicada al inmueble urbano ocioso o subutilizado, tras la notificación para PEUC. La alícuota crece año a año, hasta el tope del 15%, mientras el propietario no le dé destinación social al inmueble.
Es uno de los tres instrumentos secuenciales previstos en la Constitución para combatir la especulación fundiaria: notificación para PEUC, IPTU progresivo, expropiación con pago en títulos de la deuda pública.
L
Lei Lehmann
Apodo por el cual se conoce la Ley nº 6.766, del 19 de diciembre de 1979, que dispone sobre la parcelación del suelo urbano. Nombre del senador Otto Lehmann, relator de la materia.
Es la norma federal que rige el loteo, el desmembramiento y, después de 2017, el condominio de lotes. Fue actualizada por más de una decena de leyes a lo largo de las décadas.
Loteo
Subdivisión de gleba en lotes destinados a la edificación, con apertura de nuevas vías de circulación, lugares públicos o prolongamiento, modificación o ampliación de las vías existentes. Implica donación obligatoria de áreas para sistema vial, espacios libres y equipamientos urbanos y comunitarios.
Es la operación urbanística estructuradora por excelencia: crea ciudad nueva. Se diferencia del desmembramiento porque el desmembramiento solo aprovecha lo que ya existe.
M
Marco Legal del Saneamiento
Reforma profunda del sector de saneamiento básico. Establece la meta de universalización del acceso al agua potable y a la recolección y tratamiento de aguas residuales hasta 2033, impone la regionalización de la prestación de los servicios y exige licitación para contratos antes celebrados por convenio.
Reabre todo el sector a concesiones privadas, bajo regulación de la ANA. Tiene efecto directo en la agenda de PPP municipales de saneamiento.
MIP
Procedimiento en el que el privado propone espontáneamente al poder público estudios para una concesión o PPP. A diferencia del PMI, la iniciativa es del mercado, no del municipio.
Funciona como una señal de apetito. Si se acepta, el proyecto entra en estructuración formal; después de eso va a la licitación y el autor de la MIP compite como cualquier otro proponente, sin ventaja garantizada.
O
OODC
Instrumento por el cual el municipio cobra contrapartida financiera al promotor que pretende construir por encima del coeficiente de edificabilidad básico fijado por el plan director, hasta el coeficiente máximo permitido.
Los recursos recaudados por la OODC van obligatoriamente al FUNDURB y se reinvierten en infraestructura, vivienda y equipamientos. Es la forma cotidiana de capturar la plusvalía fundiaria.
OUC
Conjunto de intervenciones urbanas coordinadas por el poder público municipal, con la participación de propietarios, residentes, usuarios e inversionistas privados. Aprobada por ley municipal específica, que delimita el perímetro, define las transformaciones urbanísticas y financia todo vía contrapartidas, OODC adicional y, opcionalmente, CEPAC.
Casos paradigmáticos: Faria Lima, Água Espraiada y Porto Maravilha. Es la herramienta más robusta de transformación coordinada de área urbana.
Concesión onerosa de alteración de uso
Instrumento gemelo de la OODC. En lugar de vender potencial adicional de construcción, el municipio cobra contrapartida por la alteración de uso permitido (industrial a residencial, residencial a mixto, por ejemplo).
Como la OODC, depende de previsión en el plan director y los recursos van al FUNDURB.
P
Parcelación del suelo
División de una gleba en lotes urbanos. Regida por la Ley 6.766/79 (Lei Lehmann), puede asumir dos formas: loteo, con apertura de nuevas vías, o desmembramiento, que aprovecha el sistema vial existente.
Es la operación fundadora de la urbanización legal: parcelación aprobada y registrada es lo que separa el lote regular del loteo clandestino.
PEUC
Notificación que el municipio hace al propietario de inmueble urbano no edificado, subutilizado o no utilizado, exigiendo que le dé destinación al bien en un plazo determinado.
Es el primer escalón de la secuencia antiespeculación: PEUC, después IPTU progresivo, después expropiación. Depende de previsión en el plan director y en ley municipal específica.
PIU
Instrumento creado por el Plan Director Estratégico de São Paulo (Ley 16.050/2014) para detallar urbanística, jurídica y financieramente los perímetros de AIU o de OUC. No tiene previsión en la legislación federal.
El PIU traduce la directriz de la AIU en proyecto. Define el diseño urbano, los parámetros, las contrapartidas, los instrumentos financieros. Cuando se vuelve ley, puede autorizar la emisión de CEPAC y la celebración de PPP.
Plan Director
Ley municipal que orienta el desarrollo y la expansión urbana. Obligatoria para ciudades con más de 20 mil habitantes y para varias otras hipótesis del Estatuto de la Ciudad. Define zonificación, macroáreas, coeficientes, instrumentos urbanísticos aplicables.
Tiene revisión mínima decenal por ley. Plan vencido genera inseguridad jurídica y bloquea instrumentos como OODC, IPTU progresivo, OUC.
PMI
Llamamiento público en el cual el ente federativo invita a los privados a presentar estudios de viabilidad técnica, económica, jurídica y ambiental para una concesión o PPP. Los mejores estudios se usan en el modelado oficial y el autor es reembolsado por el ganador de la licitación.
A diferencia de la MIP, aquí la iniciativa parte del poder público, con pliego, plazo y criterios definidos. Es el camino más usado para proyectos urbanos complejos.
PMRR
Instrumento de planificación de la defensa civil. Mapea sectores de riesgo geológico e hidrológico en el municipio, jerarquiza las áreas prioritarias y define obras estructurales, drenaje, remoción y monitoreo.
Para ciudades serranas como Petrópolis, es el documento que conecta el diagnóstico de riesgo con la cola de obras de mitigación. Sin PMRR actualizado, la captación de recursos federales de defensa civil se traba.
PPP
Contrato administrativo de largo plazo entre el poder público y la iniciativa privada, con contraprestación pública vinculada al desempeño. Puede ser concesión administrativa (la Administración es la usuaria) o concesión patrocinada (tarifa del usuario más contraprestación pública).
Los municipios pueden comprometer como máximo el 5% del Ingreso Corriente Neto con contraprestaciones de PPP. Es el límite legal que más aprieta en ciudades medias.
R
Reurb
Conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales que busca incorporar núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial y a la propiedad titulada. Sustituye regímenes anteriores fragmentados y crea dos modalidades: Reurb-S (social) y Reurb-E (específica).
Termina con la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF) y el registro del parcelamiento. Es el camino legal para transformar la ocupación en propiedad.
Reurb-S
Modalidad de Reurb aplicada a núcleos urbanos informales ocupados predominantemente por población de bajos ingresos. Tiene exención de aranceles, emolumentos y tributos para la regularización. Los costos corren por cuenta del poder público.
Es el diseño orientado a la vivienda de interés social: asentamientos consolidados, favelas, loteos populares irregulares.
Reurb-E
Modalidad de Reurb aplicada a los núcleos urbanos informales que no se encuadran como interés social. Los aranceles, emolumentos y tributos corren por cuenta de los beneficiarios, y el municipio no tiene obligación de financiar.
Típicamente usada en loteos clandestinos de clase media o alta, fincas de recreo irregulares, condominios sin registro.
RCL
Suma de los ingresos corrientes del ente federativo (tributarios, transferencias, patrimoniales y otros), deducidas las transferencias obligatorias a otros entes. Es el indicador principal de capacidad fiscal utilizado por la Ley de Responsabilidad Fiscal.
En el mundo de las PPP, es la base de cálculo del límite del 5% que el municipio puede comprometer con contraprestaciones. Si revienta el límite, se suspenden nuevas contrataciones.
Regalías petroleras
Ingresos transferidos por la Unión a estados, municipios y órganos federales como contrapartida a la exploración de petróleo y gas natural. Hay cuotas para municipios productores, municipios afectados por instalaciones de embarque, y una cuota estatal que beneficia indirectamente a todos los municipios del estado.
En Río de Janeiro es una fuente expresiva, con tendencia a la baja con el tiempo. Buena práctica es vincular las regalías a inversiones de capital, no a gasto corriente.
S
SPE
Sociedad empresarial constituida exclusivamente para implantar y gestionar el objeto de una PPP. Obligatoria por la Ley 11.079, con contabilidad segregada, gobernanza propia y reglas específicas de capital.
Permite aislar el riesgo del proyecto de la persona jurídica del controlador, separa la caja del contrato y facilita el financiamiento bancario, las garantías y la fiscalización por el poder concedente.
T
Transferegov
Plataforma del gobierno federal que centraliza convenios, contratos de transferencia, términos de fomento y términos de colaboración entre Unión, estados, municipios y organizaciones de la sociedad civil. Sustituyó al SICONV.
Es la puerta de entrada de las transferencias voluntarias para obras de infraestructura, drenaje, urbanización, equipamientos públicos. Sin registro activo, el municipio no retira recurso de enmienda parlamentaria ni de llamamiento ministerial.
U
Usucapión urbana
Adquisición de la propiedad de inmueble urbano de hasta 250m² por quien lo posee como su vivienda, de forma ininterrumpida y sin oposición, durante cinco años, siempre que no sea propietario de otro inmueble urbano o rural.
Puede plantearse de forma individual o colectiva (art. 10), cuando se aplica a un área de más de 250m² ocupada por población de bajos ingresos. Es un instrumento de la función social de la propiedad.
Z
ZEIS
Porción del territorio urbano destinada predominantemente a la vivienda de interés social, con reglas urbanísticas más flexibles: lotes menores, coeficientes adaptados, retiros reducidos, regularización facilitada.
Puede ser ZEIS de vacíos (terrenos no ocupados, reservados para VIS futura) o ZEIS de ocupación (asentamientos consolidados por regularizar). Es uno de los principales instrumentos de inclusión fundiaria del plan director.
