Lei nº 10.257, de 10 de julio de 2001.

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA, Hago saber que el CONGRESO NACIONAL decreta y yo sanciono la siguiente Lei:

Capítulo I Directrices Generales

Art. 1º

En la ejecución de la política urbana, de la que tratan los arts. 182 y 183 de la Constitución Federal, se aplicará lo previsto en esta Lei.

Parágrafo único. A todos los efectos, esta Lei, denominada Estatuto de la Ciudad, establece normas de orden público e interés social que regulan el uso de la propiedad urbana en favor del bien colectivo, de la seguridad y del bienestar de los ciudadanos, así como del equilibrio ambiental.

Art. 2º

La política urbana tiene por objetivo ordenar el pleno desarrollo de las funciones sociales de la ciudad y de la propiedad urbana, mediante las siguientes directrices generales:

1. garantía del derecho a ciudades sostenibles, entendido como el derecho a la tierra urbana, a la vivienda, al saneamiento ambiental, a la infraestructura urbana, al transporte y a los servicios públicos, al trabajo y al esparcimiento, para las presentes y futuras generaciones;
2. gestión democrática mediante la participación de la población y de asociaciones representativas de los diversos segmentos de la comunidad en la formulación, ejecución y seguimiento de planes, programas y proyectos de desarrollo urbano;
3. cooperación entre los gobiernos, la iniciativa privada y los demás sectores de la sociedad en el proceso de urbanización, en atención al interés social;
4. planificación del desarrollo de las ciudades, de la distribución espacial de la población y de las actividades económicas del Municipio y del territorio bajo su área de influencia, de manera de evitar y corregir las distorsiones del crecimiento urbano y sus efectos negativos sobre el medio ambiente;
5. oferta de equipamientos urbanos y comunitarios, transporte y servicios públicos adecuados a los intereses y necesidades de la población y a las características locales;
6. ordenación y control del uso del suelo, de forma de evitar:
   1. la utilización inadecuada de los inmuebles urbanos;
   2. la proximidad de usos incompatibles o inconvenientes;
   3. la parcelación del suelo, la edificación o el uso excesivos o inadecuados en relación a la infraestructura urbana;
   4. la instalación de emprendimientos o actividades que puedan funcionar como polos generadores de tráfico, sin la previsión de la infraestructura correspondiente;
   5. la retención especulativa de inmueble urbano, que resulte en su subutilización o no utilización;
   6. el deterioro de las áreas urbanizadas;
   7. la contaminación y la degradación ambiental;
   8. la exposición de la población a riesgos de desastres. (Incluido por la Lei nº 12.608, de 2012)
7. integración y complementariedad entre las actividades urbanas y rurales, teniendo en vista el desarrollo socioeconómico del Municipio y del territorio bajo su área de influencia;
8. adopción de patrones de producción y consumo de bienes y servicios y de expansión urbana compatibles con los límites de la sostenibilidad ambiental, social y económica del Municipio y del territorio bajo su área de influencia;
9. justa distribución de los beneficios y cargas derivados del proceso de urbanización;
10. adecuación de los instrumentos de política económica, tributaria y financiera y de los gastos públicos a los objetivos del desarrollo urbano, de manera de privilegiar las inversiones generadoras de bienestar general y el disfrute de los bienes por los diferentes segmentos sociales;
11. recuperación de las inversiones del Poder Público de las que haya resultado la valorización de inmuebles urbanos;
12. protección, preservación y recuperación del medio ambiente natural y construido, del patrimonio cultural, histórico, artístico, paisajístico y arqueológico;
13. audiencia del Poder Público municipal y de la población interesada en los procesos de implantación de emprendimientos o actividades con efectos potencialmente negativos sobre el medio ambiente natural o construido, el confort o la seguridad de la población;
14. regularización fundiaria y urbanización de áreas ocupadas por población de bajos ingresos mediante el establecimiento de normas especiales de urbanización, uso y ocupación del suelo y edificación, considerada la situación socioeconómica de la población y las normas ambientales;
15. simplificación de la legislación de parcelación, uso y ocupación del suelo y de las normas edilicias, con vistas a permitir la reducción de los costos y el aumento de la oferta de los lotes y unidades habitacionales;
16. isonomía de condiciones para los agentes públicos y privados en la promoción de emprendimientos y actividades relativos al proceso de urbanización, atendido el interés social;
17. estímulo a la utilización, en las parcelaciones del suelo y en las edificaciones urbanas, de sistemas operativos, patrones constructivos y aportes tecnológicos que tengan por objeto la reducción de impactos ambientales y la economía de recursos naturales; (Incluido por la Lei nº 12.836, de 2013)
18. tratamiento prioritario a las obras y edificaciones de infraestructura de energía, telecomunicaciones, abastecimiento de agua y saneamiento; (Incluido por la Lei nº 13.116, de 2015)
19. garantía de condiciones dignas de accesibilidad, utilización y confort en las dependencias internas de las edificaciones urbanas, incluso en las destinadas a la vivienda y al servicio de los trabajadores domésticos, observados requisitos mínimos de dimensionamiento, ventilación, iluminación, ergonomía, privacidad y calidad de los materiales empleados; (Incluido por la Lei nº 13.699, de 2018)
20. promoción de confort, abrigo, descanso, bienestar y accesibilidad en el disfrute de los espacios libres de uso público, de su mobiliario y de sus interfaces con los espacios de uso privado, vedado el empleo de materiales, estructuras, equipamientos y técnicas constructivas hostiles que tengan como objetivo o resultado el alejamiento de personas en situación de calle, ancianos, jóvenes y otros segmentos de la población; (Redacción dada por la Lei nº 14.489, de 2022)
21. adecuada construcción, instalación, señalización, higienización y conservación de los equipamientos públicos y privados de uso colectivo, con vistas a la prevención de accidentes y a la protección de la salud de los usuarios. (Incluido por la Lei nº 15.333, de 2026)

Art. 3º

Compete a la Unión, entre otras atribuciones de interés de la política urbana:

1. legislar sobre normas generales de derecho urbanístico;
2. legislar sobre normas para la cooperación entre la Unión, los Estados, el Distrito Federal y los Municipios en relación a la política urbana, teniendo en vista el equilibrio del desarrollo y del bienestar en ámbito nacional;
3. promover, por iniciativa propia y en conjunto con los Estados, el Distrito Federal y los Municipios, programas de construcción de viviendas y mejora de las condiciones habitacionales, de saneamiento básico, de las aceras, de los paseos públicos, del mobiliario urbano y de los demás espacios de uso público; (Redacción dada por la Lei nº 13.146, de 2015)
4. instituir directrices para el desarrollo urbano, incluso vivienda, saneamiento básico, transporte y movilidad urbana, que incluyan reglas de accesibilidad a los locales de uso público; (Redacción dada por la Lei nº 13.146, de 2015)
5. elaborar y ejecutar planes nacionales y regionales de ordenación del territorio y de desarrollo económico y social.

Capítulo II De los Instrumentos de la Política Urbana

Sección I De los instrumentos en general

Art. 4º

A los fines de esta Lei, se utilizarán, entre otros instrumentos:

1. planes nacionales, regionales y estatales de ordenación del territorio y de desarrollo económico y social;
2. planificación de las regiones metropolitanas, aglomeraciones urbanas y microrregiones;
3. planificación municipal, en especial:
   1. plan director;
   2. disciplina de la parcelación, del uso y de la ocupación del suelo;
   3. zonificación ambiental;
   4. plan plurianual;
   5. directrices presupuestarias y presupuesto anual;
   6. gestión presupuestaria participativa;
   7. planes, programas y proyectos sectoriales;
   8. planes de desarrollo económico y social;
4. institutos tributarios y financieros:
   1. impuesto sobre la propiedad predial y territorial urbana, IPTU;
   2. contribución por mejoras;
   3. incentivos y beneficios fiscales y financieros;
5. institutos jurídicos y políticos:
   1. expropiación;
   2. servidumbre administrativa;
   3. limitaciones administrativas;
   4. declaración de protección patrimonial de inmuebles o de mobiliario urbano;
   5. institución de unidades de conservación;
   6. institución de zonas especiales de interés social;
   7. concesión de derecho real de uso;
   8. concesión de uso especial para fines de vivienda;
   9. parcelación, edificación o utilización obligatorios;
   10. usucapión especial de inmueble urbano;
   11. derecho de superficie;
   12. derecho de preferencia (preempción);
   13. concesión onerosa del derecho de construir y de alteración de uso;
   14. transferencia del derecho de construir;
   15. operaciones urbanas concertadas;
   16. regularización fundiaria;
   17. asistencia técnica y jurídica gratuita para las comunidades y grupos sociales menos favorecidos;
   18. referéndum popular y plebiscito;
   19. demarcación urbanística para fines de regularización fundiaria; (Incluida por la Lei nº 11.977, de 2009)
   20. legitimación de la posesión; (Incluida por la Lei nº 11.977, de 2009)
6. estudio previo de impacto ambiental (EIA) y estudio previo de impacto de vecindario (EIV).

§ 1º Los instrumentos mencionados en este artículo se rigen por la legislación que les es propia, observado lo dispuesto en esta Lei.

§ 2º En los casos de programas y proyectos habitacionales de interés social, desarrollados por órganos o entidades de la Administración Pública con actuación específica en esa área, la concesión de derecho real de uso de inmuebles públicos podrá ser contratada colectivamente.

§ 3º Los instrumentos previstos en este artículo que demanden gasto de recursos por parte del Poder Público municipal deben ser objeto de control social, garantizada la participación de comunidades, movimientos y entidades de la sociedad civil.

Sección II De la parcelación, edificación o utilización obligatorios (PEUC)

Art. 5º

Ley municipal específica para área incluida en el plan director podrá determinar la parcelación, la edificación o la utilización obligatorios del suelo urbano no edificado, subutilizado o no utilizado, debiendo fijar las condiciones y los plazos para implementación de la referida obligación.

§ 1º Se considera subutilizado el inmueble:

1. cuyo aprovechamiento sea inferior al mínimo definido en el plan director o en legislación derivada de él;
2. (VETADO)

§ 2º El propietario será notificado por el Poder Ejecutivo municipal para el cumplimiento de la obligación, debiendo la notificación inscribirse al margen en el registro de la propiedad inmueble.

§ 3º La notificación se hará:

1. por funcionario del órgano competente del Poder Público municipal, al propietario del inmueble o, en caso de ser este persona jurídica, a quien tenga poderes de gerencia general o administración;
2. por edicto cuando frustrada, por tres veces, la tentativa de notificación en la forma prevista por el inciso I.

§ 4º Los plazos a que se refiere el caput no podrán ser inferiores a:

1. un año, a partir de la notificación, para que se protocolice el proyecto en el órgano municipal competente;
2. dos años, a partir de la aprobación del proyecto, para iniciar las obras del emprendimiento.

§ 5º En emprendimientos de gran porte, en carácter excepcional, la ley municipal específica a la que se refiere el caput podrá prever la conclusión en etapas, asegurándose que el proyecto aprobado comprenda el emprendimiento como un todo.

Art. 6º

La transmisión del inmueble, por acto inter vivos o causa mortis, posterior a la fecha de la notificación, transfiere las obligaciones de parcelación, edificación o utilización previstas en el art. 5º de esta Lei, sin interrupción de cualesquiera plazos.

Sección III Del IPTU progresivo en el tiempo

Art. 7º

En caso de incumplimiento de las condiciones y de los plazos previstos en la forma del caput del art. 5º de esta Lei, o no siendo cumplidas las etapas previstas en el § 5º del art. 5º de esta Lei, el Municipio procederá a la aplicación del impuesto sobre la propiedad predial y territorial urbana (IPTU) progresivo en el tiempo, mediante el aumento de la alícuota por el plazo de cinco años consecutivos.

§ 1º El valor de la alícuota a ser aplicado cada año será fijado en la ley específica a la que se refiere el caput del art. 5º de esta Lei y no excederá el doble del valor referente al año anterior, respetada la alícuota máxima del quince por ciento.

§ 2º En caso de que la obligación de parcelar, edificar o utilizar no esté atendida en cinco años, el Municipio mantendrá el cobro por la alícuota máxima, hasta que se cumpla la referida obligación, garantizada la prerrogativa prevista en el art. 8º.

§ 3º Está vedada la concesión de exenciones o de amnistía relativas a la tributación progresiva de la que trata este artículo.

Sección IV De la expropiación con pago en títulos

Art. 8º

Transcurridos cinco años de cobro del IPTU progresivo sin que el propietario haya cumplido la obligación de parcelación, edificación o utilización, el Municipio podrá proceder a la expropiación del inmueble, con pago en títulos de la deuda pública.

§ 1º Los títulos de la deuda pública tendrán previa aprobación por el Senado Federal y serán rescatados en el plazo de hasta diez años, en prestaciones anuales, iguales y sucesivas, asegurados el valor real de la indemnización y los intereses legales del seis por ciento al año.

§ 2º El valor real de la indemnización:

1. reflejará el valor de la base de cálculo del IPTU, descontado el monto incorporado en función de obras realizadas por el Poder Público en el área donde el mismo se localiza después de la notificación de la que trata el § 2º del art. 5º de esta Lei;
2. no computará expectativas de ganancias, lucros cesantes e intereses compensatorios.

§ 3º Los títulos de los que trata este artículo no tendrán poder liberatorio para pago de tributos.

§ 4º El Municipio procederá al adecuado aprovechamiento del inmueble en el plazo máximo de cinco años, contado a partir de su incorporación al patrimonio público.

§ 5º El aprovechamiento del inmueble podrá ser efectivado directamente por el Poder Público o por medio de enajenación o concesión a terceros, observándose, en esos casos, el debido procedimiento licitatorio.

§ 6º Quedan mantenidas para el adquirente del inmueble en los términos del § 5º las mismas obligaciones de parcelación, edificación o utilización previstas en el art. 5º de esta Lei.

Sección V De la usucapión especial de inmueble urbano

Art. 9º

Aquel que posea como propia área o edificación urbana de hasta doscientos cincuenta metros cuadrados, durante cinco años, ininterrumpidamente y sin oposición, utilizándola para su vivienda o la de su familia, adquirirá el dominio, siempre que no sea propietario de otro inmueble urbano o rural.

§ 1º El título de dominio será conferido al hombre o a la mujer, o a ambos, independientemente del estado civil.

§ 2º El derecho del que trata este artículo no será reconocido al mismo poseedor más de una vez.

§ 3º A los efectos de este artículo, el heredero legítimo continúa, de pleno derecho, la posesión de su antecesor, siempre que ya resida en el inmueble al momento de la apertura de la sucesión.

Art. 10

Los núcleos urbanos informales existentes sin oposición desde hace más de cinco años y cuya área total dividida por el número de poseedores sea inferior a doscientos cincuenta metros cuadrados por poseedor son susceptibles de ser usucapidos colectivamente, siempre que los poseedores no sean propietarios de otro inmueble urbano o rural. (Redacción dada por la Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º El poseedor puede, a los fines de contar el plazo exigido por este artículo, sumar su posesión a la de su antecesor, siempre que ambas sean continuas.

§ 2º La usucapión especial colectiva de inmueble urbano será declarada por el juez, mediante sentencia, la cual servirá de título para registro en la oficina de registro de inmuebles.

§ 3º En la sentencia, el juez atribuirá igual fracción ideal de terreno a cada poseedor, independientemente de la dimensión del terreno que cada uno ocupe, salvo hipótesis de acuerdo escrito entre los condóminos, estableciendo fracciones ideales diferenciadas.

§ 4º El condominio especial constituido es indivisible, no siendo pasible de extinción, salvo deliberación favorable tomada por, como mínimo, dos tercios de los condóminos, en el caso de ejecución de urbanización posterior a la constitución del condominio.

§ 5º Las deliberaciones relativas a la administración del condominio especial serán tomadas por mayoría de votos de los condóminos presentes, obligando también a los demás, disidentes o ausentes.

Art. 11

En la pendencia de la acción de usucapión especial urbana, quedarán suspendidas cualesquiera otras acciones, petitorias o posesorias, que vengan a ser propuestas relativamente al inmueble usucapiendo.

Art. 12

Son partes legítimas para la interposición de la acción de usucapión especial urbana:

1. el poseedor, aisladamente o en litisconsorcio originario o sobreviniente;
2. los poseedores, en estado de coposesión;
3. como sustituto procesal, la asociación de vecinos de la comunidad, regularmente constituida, con personalidad jurídica, siempre que esté explícitamente autorizada por los representados.

§ 1º En la acción de usucapión especial urbana es obligatoria la intervención del Ministerio Público.

§ 2º El autor tendrá los beneficios de la justicia y de la asistencia judicial gratuita, incluso ante la oficina de registro de inmuebles.

Art. 13

La usucapión especial de inmueble urbano podrá ser invocada como materia de defensa, valiendo la sentencia que la reconozca como título para registro en la oficina de registro de inmuebles.

Art. 14

En la acción judicial de usucapión especial de inmueble urbano, el rito procesal a ser observado es el sumario.

Sección VI De la concesión de uso especial para fines de vivienda

Art. 15

(VETADO)

Art. 16

(VETADO)

Art. 17

(VETADO)

Art. 18

(VETADO)

Art. 19

(VETADO)

Art. 20

(VETADO)

Sección VII Del derecho de superficie

Art. 21

El propietario urbano podrá conceder a otro el derecho de superficie de su terreno, por tiempo determinado o indeterminado, mediante escritura pública registrada en la oficina de registro de inmuebles.

§ 1º El derecho de superficie abarca el derecho de utilizar el suelo, el subsuelo o el espacio aéreo relativo al terreno, en la forma establecida en el contrato respectivo, atendida la legislación urbanística.

§ 2º La concesión del derecho de superficie podrá ser gratuita u onerosa.

§ 3º El superficiario responderá íntegramente por las cargas y tributos que recaigan sobre la propiedad superficiaria, asumiendo, además, proporcionalmente a su parcela de ocupación efectiva, las cargas y tributos sobre el área objeto de la concesión del derecho de superficie, salvo disposición en contrario del contrato respectivo.

§ 4º El derecho de superficie puede ser transferido a terceros, obedecidos los términos del contrato respectivo.

§ 5º Por muerte del superficiario, sus derechos se transmiten a sus herederos.

Art. 22

En caso de enajenación del terreno, o del derecho de superficie, el superficiario y el propietario, respectivamente, tendrán derecho de preferencia, en igualdad de condiciones a la oferta de terceros.

Art. 23

Se extingue el derecho de superficie:

1. por el advenimiento del plazo;
2. por el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el superficiario.

Art. 24

Extinto el derecho de superficie, el propietario recuperará el pleno dominio del terreno, así como de las accesiones y mejoras introducidas en el inmueble, independientemente de indemnización, si las partes no hubieran estipulado lo contrario en el respectivo contrato.

§ 1º Antes del plazo final del contrato, se extinguirá el derecho de superficie si el superficiario diera al terreno destino diverso de aquel para el cual fue concedido.

§ 2º La extinción del derecho de superficie se inscribirá al margen en la oficina de registro de inmuebles.

Sección VIII Del derecho de preferencia (preempción)

Art. 25

El derecho de preferencia (preempción) confiere al Poder Público municipal preferencia para adquisición de inmueble urbano objeto de enajenación onerosa entre particulares.

§ 1º Ley municipal, basada en el plan director, delimitará las áreas en las que incidirá el derecho de preferencia y fijará plazo de vigencia, no superior a cinco años, renovable a partir de un año después del transcurso del plazo inicial de vigencia.

§ 2º El derecho de preferencia queda asegurado durante el plazo de vigencia fijado en la forma del § 1º, independientemente del número de enajenaciones referentes al mismo inmueble.

Art. 26

El derecho de preferencia será ejercido siempre que el Poder Público necesite áreas para:

1. regularización fundiaria;
2. ejecución de programas y proyectos habitacionales de interés social;
3. constitución de reserva fundiaria;
4. ordenamiento y direccionamiento de la expansión urbana;
5. implantación de equipamientos urbanos y comunitarios;
6. creación de espacios públicos de esparcimiento y áreas verdes;
7. creación de unidades de conservación o protección de otras áreas de interés ambiental;
8. protección de áreas de interés histórico, cultural o paisajístico;
9. (VETADO)

Parágrafo único. La ley municipal prevista en el § 1º del art. 25 de esta Lei deberá encuadrar cada área en la que incidirá el derecho de preferencia en una o más de las finalidades enumeradas por este artículo.

Art. 27

El propietario deberá notificar su intención de enajenar el inmueble, para que el Municipio, en el plazo máximo de treinta días, manifieste por escrito su interés en comprarlo.

§ 1º A la notificación mencionada en el caput se anexará propuesta de compra firmada por tercero interesado en la adquisición del inmueble, de la cual constarán precio, condiciones de pago y plazo de validez.

§ 2º El Municipio hará publicar, en órgano oficial y en al menos un diario local o regional de gran circulación, edicto de aviso de la notificación recibida en los términos del caput y de la intención de adquisición del inmueble en las condiciones de la propuesta presentada.

§ 3º Transcurrido el plazo mencionado en el caput sin manifestación, queda el propietario autorizado a realizar la enajenación a terceros, en las condiciones de la propuesta presentada.

§ 4º Concretada la venta a tercero, el propietario queda obligado a presentar al Municipio, en el plazo de treinta días, copia del instrumento público de enajenación del inmueble.

§ 5º La enajenación procesada en condiciones distintas de la propuesta presentada es nula de pleno derecho.

§ 6º Ocurrida la hipótesis prevista en el § 5º el Municipio podrá adquirir el inmueble por el valor de la base de cálculo del IPTU o por el valor indicado en la propuesta presentada, si este fuera inferior a aquel.

Sección IX De la concesión onerosa del derecho de construir (OODC)

Art. 28

El plan director podrá fijar áreas en las cuales el derecho de construir podrá ejercerse por encima del coeficiente de aprovechamiento básico adoptado, mediante contrapartida a ser prestada por el beneficiario.

§ 1º A los efectos de esta Lei, coeficiente de aprovechamiento es la relación entre el área edificable y el área del terreno.

§ 2º El plan director podrá fijar coeficiente de aprovechamiento básico único para toda la zona urbana o diferenciado para áreas específicas dentro de la zona urbana.

§ 3º El plan director definirá los límites máximos a ser alcanzados por los coeficientes de aprovechamiento, considerando la proporcionalidad entre la infraestructura existente y el aumento de densidad esperado en cada área.

Art. 29

El plan director podrá fijar áreas en las cuales podrá ser permitida alteración de uso del suelo, mediante contrapartida a ser prestada por el beneficiario.

Art. 30

Ley municipal específica establecerá las condiciones a ser observadas para la concesión onerosa del derecho de construir y de alteración de uso, determinando:

1. la fórmula de cálculo para el cobro;
2. los casos pasibles de exención del pago de la concesión;
3. la contrapartida del beneficiario.

Art. 31

Los recursos obtenidos con la adopción de la concesión onerosa del derecho de construir y de alteración de uso serán aplicados con las finalidades previstas en los incisos I a IX del art. 26 de esta Lei.

Sección X De las operaciones urbanas concertadas (OUC)

Art. 32

Ley municipal específica, basada en el plan director, podrá delimitar área para aplicación de operaciones concertadas.

§ 1º Se considera operación urbana concertada el conjunto de intervenciones y medidas coordinadas por el Poder Público municipal, con la participación de los propietarios, vecinos, usuarios permanentes e inversores privados, con el objetivo de alcanzar en un área transformaciones urbanísticas estructurales, mejoras sociales y la valorización ambiental.

§ 2º Podrán preverse en las operaciones urbanas concertadas, entre otras medidas:

1. la modificación de índices y características de parcelación, uso y ocupación del suelo y subsuelo, así como alteraciones de las normas edilicias, considerado el impacto ambiental derivado de ellas;
2. la regularización de construcciones, reformas o ampliaciones ejecutadas en desacuerdo con la legislación vigente;
3. la concesión de incentivos a operaciones urbanas que utilicen tecnologías con miras a la reducción de impactos ambientales, y que comprueben la utilización, en las construcciones y uso de edificaciones urbanas, de tecnologías que reduzcan los impactos ambientales y economicen recursos naturales, especificadas las modalidades de design y de obras a ser contempladas. (Incluido por la Lei nº 12.836, de 2013)

Art. 33

De la ley específica que apruebe la operación urbana concertada constará el plan de operación urbana concertada, conteniendo, como mínimo:

1. definición del área a ser alcanzada;
2. programa básico de ocupación del área;
3. programa de atención económica y social para la población directamente afectada por la operación;
4. finalidades de la operación;
5. estudio previo de impacto de vecindario;
6. contrapartida a ser exigida de los propietarios, usuarios permanentes e inversores privados en función de la utilización de los beneficios previstos en los incisos I, II y III del § 2º del art. 32 de esta Lei; (Redacción dada por la Lei nº 12.836, de 2013)
7. forma de control de la operación, obligatoriamente compartido con representación de la sociedad civil;
8. naturaleza de los incentivos a ser concedidos a los propietarios, usuarios permanentes e inversores privados, una vez atendido lo dispuesto en el inciso III del § 2º del art. 32 de esta Lei. (Incluido por la Lei nº 12.836, de 2013)

§ 1º Los recursos obtenidos por el Poder Público municipal en la forma del inciso VI de este artículo serán aplicados exclusivamente en la propia operación urbana concertada.

§ 2º A partir de la aprobación de la ley específica de la que trata el caput, son nulas las licencias y autorizaciones a cargo del Poder Público municipal expedidas en desacuerdo con el plan de operación urbana concertada.

Art. 34

La ley específica que apruebe la operación urbana concertada podrá prever la emisión por el Municipio de cantidad determinada de certificados de potencial adicional de construcción (CEPAC), que serán enajenados en subasta o utilizados directamente en el pago de las obras necesarias a la propia operación.

§ 1º Los certificados de potencial adicional de construcción serán libremente negociados, pero convertibles en derecho de construir únicamente en el área objeto de la operación.

§ 2º Presentado pedido de licencia para construir, el certificado de potencial adicional será utilizado en el pago del área de construcción que supere los patrones establecidos por la legislación de uso y ocupación del suelo, hasta el límite fijado por la ley específica que apruebe la operación urbana concertada.

Art. 34-A (Incluido por la Lei nº 13.089, de 2015)

En las regiones metropolitanas o en las aglomeraciones urbanas instituidas por ley complementaria estatal, podrán realizarse operaciones urbanas concertadas interfederativas, aprobadas por leyes estatales específicas.

Parágrafo único. Las disposiciones de los arts. 32 a 34 de esta Lei se aplican a las operaciones urbanas concertadas interfederativas previstas en el caput de este artículo, en lo que corresponda.

Sección XI De la transferencia del derecho de construir

Art. 35

Ley municipal, basada en el plan director, podrá autorizar al propietario de inmueble urbano, privado o público, a ejercer en otro lugar, o enajenar, mediante escritura pública, el derecho de construir previsto en el plan director o en legislación urbanística derivada de él, cuando el referido inmueble sea considerado necesario para fines de:

1. implantación de equipamientos urbanos y comunitarios;
2. preservación, cuando el inmueble sea considerado de interés histórico, ambiental, paisajístico, social o cultural;
3. servir a programas de regularización fundiaria, urbanización de áreas ocupadas por población de bajos ingresos y vivienda de interés social.

§ 1º La misma facultad podrá ser concedida al propietario que done al Poder Público su inmueble, o parte de él, para los fines previstos en los incisos I a III del caput.

§ 2º La ley municipal referida en el caput establecerá las condiciones relativas a la aplicación de la transferencia del derecho de construir.

Sección XII Del estudio de impacto de vecindario (EIV)

Art. 36

Ley municipal definirá los emprendimientos y actividades privados o públicos en área urbana que dependerán de elaboración de estudio previo de impacto de vecindario (EIV) para obtener las licencias o autorizaciones de construcción, ampliación o funcionamiento a cargo del Poder Público municipal.

Art. 37

El EIV será ejecutado de forma de contemplar los efectos positivos y negativos del emprendimiento o actividad en cuanto a la calidad de vida de la población residente en el área y sus proximidades, incluyendo el análisis, como mínimo, de las siguientes cuestiones:

1. densificación poblacional;
2. equipamientos urbanos y comunitarios;
3. uso y ocupación del suelo;
4. valorización inmobiliaria;
5. movilidad urbana, generación de tráfico y demanda por transporte público; (Redacción dada por la Lei nº 14.849, de 2024)
6. ventilación e iluminación;
7. paisaje urbano y patrimonio natural y cultural.

Parágrafo único. Se dará publicidad a los documentos integrantes del EIV, que quedarán disponibles para consulta, en el órgano competente del Poder Público municipal, por cualquier interesado.

Art. 38

La elaboración del EIV no sustituye la elaboración y la aprobación del estudio previo de impacto ambiental (EIA), requeridas en los términos de la legislación ambiental.

Capítulo III Del Plan Director

Art. 39

La propiedad urbana cumple su función social cuando atiende a las exigencias fundamentales de ordenación de la ciudad expresadas en el plan director, asegurando la atención de las necesidades de los ciudadanos en cuanto a la calidad de vida, a la justicia social y al desarrollo de las actividades económicas, respetadas las directrices previstas en el art. 2º de esta Lei.

Art. 40

El plan director, aprobado por ley municipal, es el instrumento básico de la política de desarrollo y expansión urbana.

§ 1º El plan director es parte integrante del proceso de planificación municipal, debiendo el plan plurianual, las directrices presupuestarias y el presupuesto anual incorporar las directrices y las prioridades contenidas en él.

§ 2º El plan director deberá abarcar el territorio del Municipio como un todo.

§ 3º La ley que instituya el plan director deberá ser revisada, al menos, cada diez años.

§ 4º En el proceso de elaboración del plan director y en la fiscalización de su implementación, los Poderes Legislativo y Ejecutivo municipales garantizarán:

1. la promoción de audiencias públicas y debates con la participación de la población y de asociaciones representativas de los diversos segmentos de la comunidad;
2. la publicidad en cuanto a los documentos e informaciones producidos;
3. el acceso de cualquier interesado a los documentos e informaciones producidos.

§ 5º (VETADO)

Art. 41

El plan director es obligatorio para ciudades:

1. con más de veinte mil habitantes;
2. integrantes de regiones metropolitanas y aglomeraciones urbanas;
3. donde el Poder Público municipal pretenda utilizar los instrumentos previstos en el § 4º del art. 182 de la Constitución Federal;
4. integrantes de áreas de especial interés turístico;
5. insertas en el área de influencia de emprendimientos o actividades con significativo impacto ambiental de ámbito regional o nacional;
6. incluidas en el catastro nacional de Municipios con áreas susceptibles a la ocurrencia de deslizamientos de gran impacto, inundaciones bruscas o procesos geológicos o hidrológicos correlacionados. (Incluido por la Lei nº 12.608, de 2012)

§ 1º En caso de la realización de emprendimientos o actividades encuadrados en el inciso V del caput, los recursos técnicos y financieros para la elaboración del plan director estarán insertos entre las medidas de compensación adoptadas.

§ 2º En caso de ciudades con más de quinientos mil habitantes, deberá elaborarse un plan de transporte urbano integrado, compatible con el plan director o insertado en él.

§ 3º Las ciudades de las que trata el caput de este artículo deben elaborar plan de rutas accesibles, compatible con el plan director en el cual está insertado, que disponga sobre los paseos públicos a ser implantados o reformados por el poder público, con vistas a garantizar accesibilidad de la persona con discapacidad o con movilidad reducida a todas las rutas y vías existentes, incluso las que concentren los focos generadores de mayor circulación de peatones, como los órganos públicos y los locales de prestación de servicios públicos y privados de salud, educación, asistencia social, deporte, cultura, correos y telégrafos, bancos, entre otros, siempre que sea posible de manera integrada con los sistemas de transporte colectivo de pasajeros. (Incluido por la Lei nº 13.146, de 2015)

Art. 42

El plan director deberá contener como mínimo:

1. la delimitación de las áreas urbanas donde podrá aplicarse la parcelación, edificación o utilización obligatorios, considerando la existencia de infraestructura y de demanda para utilización, en la forma del art. 5º de esta Lei;
2. disposiciones requeridas por los arts. 25, 28, 29, 32 y 35 de esta Lei;
3. sistema de seguimiento y control.

Art. 42-A (Incluido por la Lei nº 12.608, de 2012)

Además del contenido previsto en el art. 42, el plan director de los Municipios incluidos en el catastro nacional de municipios con áreas susceptibles a la ocurrencia de deslizamientos de gran impacto, inundaciones bruscas o procesos geológicos o hidrológicos correlacionados deberá contener:

1. parámetros de parcelación, uso y ocupación del suelo, de manera de promover la diversidad de usos y contribuir a la generación de empleo y renta;
2. mapeo conteniendo las áreas susceptibles a la ocurrencia de deslizamientos de gran impacto, inundaciones bruscas o procesos geológicos o hidrológicos correlacionados;
3. planificación de acciones de intervención preventiva y reubicación de población de áreas de riesgo de desastre;
4. medidas de drenaje urbano necesarias a la prevención y a la mitigación de impactos de desastres; y
5. directrices para la regularización fundiaria de asentamientos urbanos irregulares, si los hubiera, observadas la Lei nº 11.977, de 7 de julio de 2009, y demás normas federales y estatales pertinentes, y previsión de áreas para vivienda de interés social mediante la demarcación de zonas especiales de interés social y de otros instrumentos de política urbana, donde el uso habitacional sea permitido;
6. identificación y directrices para la preservación y ocupación de las áreas verdes municipales, cuando sea el caso, con vistas a la reducción de la impermeabilización de las ciudades. (Incluido por la Lei nº 12.983, de 2014)

§ 1º La identificación y el mapeo de áreas de riesgo tomarán en cuenta las cartas geotécnicas.

§ 2º El contenido del plan director deberá ser compatible con las disposiciones insertas en los planes de recursos hídricos, formulados conforme a la Lei nº 9.433, de 8 de enero de 1997.

§ 3º Los Municipios adecuarán el plan director a las disposiciones de este artículo, en ocasión de su revisión, observados los plazos legales.

§ 4º Los Municipios encuadrados en el inciso VI del art. 41 de esta Lei y que no tengan plan director aprobado tendrán el plazo de 5 (cinco) años para su encaminamiento para aprobación por la Câmara Municipal.

Art. 42-B (Incluido por la Lei nº 12.608, de 2012)

Los Municipios que pretendan ampliar su perímetro urbano después de la fecha de publicación de esta Lei deberán elaborar proyecto específico que contenga, como mínimo:

1. demarcación del nuevo perímetro urbano;
2. delimitación de los tramos con restricciones a la urbanización y de los tramos sujetos a control especial en función de amenaza de desastres naturales;
3. definición de directrices específicas y de áreas que serán utilizadas para infraestructura, sistema vial, equipamientos e instalaciones públicas, urbanas y sociales;
4. definición de parámetros de parcelación, uso y ocupación del suelo, de manera de promover la diversidad de usos y contribuir a la generación de empleo y renta;
5. la previsión de áreas para vivienda de interés social mediante la demarcación de zonas especiales de interés social y de otros instrumentos de política urbana, cuando el uso habitacional sea permitido;
6. definición de directrices e instrumentos específicos para protección ambiental y del patrimonio histórico y cultural; y
7. definición de mecanismos para garantizar la justa distribución de las cargas y beneficios derivados del proceso de urbanización del territorio de expansión urbana y la recuperación para la colectividad de la valorización inmobiliaria resultante de la acción del poder público;
8. planificación integrada de transporte urbano, incluso mediante vehículos no motorizados, con vistas a mejorar la movilidad. (Incluido por la Lei nº 14.729, de 2023)

§ 1º El proyecto específico del que trata el caput de este artículo deberá ser instituido por ley municipal y atender a las directrices del plan director, cuando lo haya.

§ 2º Cuando el plan director contemple las exigencias establecidas en el caput, el Municipio quedará dispensado de la elaboración del proyecto específico del que trata el caput de este artículo.

§ 3º La aprobación de proyectos de parcelación del suelo en el nuevo perímetro urbano quedará condicionada a la existencia del proyecto específico y deberá obedecer a sus disposiciones.

Capítulo IV De la Gestión Democrática de la Ciudad

Art. 43

Para garantizar la gestión democrática de la ciudad, deberán ser utilizados, entre otros, los siguientes instrumentos:

1. órganos colegiados de política urbana, en los niveles nacional, estatal y municipal;
2. debates, audiencias y consultas públicas;
3. conferencias sobre asuntos de interés urbano, en los niveles nacional, estatal y municipal;
4. iniciativa popular de proyecto de ley y de planes, programas y proyectos de desarrollo urbano;
5. (VETADO)

Art. 44

En el ámbito municipal, la gestión presupuestaria participativa de la que trata la alínea f del inciso III del art. 4º de esta Lei incluirá la realización de debates, audiencias y consultas públicas sobre las propuestas del plan plurianual, de la ley de directrices presupuestarias y del presupuesto anual, como condición obligatoria para su aprobación por la Câmara Municipal.

Art. 45

Los organismos gestores de las regiones metropolitanas y aglomeraciones urbanas incluirán obligatoria y significativa participación de la población y de asociaciones representativas de los diversos segmentos de la comunidad, de manera de garantizar el control directo de sus actividades y el pleno ejercicio de la ciudadanía.

Capítulo V Disposiciones Generales

Art. 46

El poder público municipal podrá facultar al propietario del área alcanzada por la obligación de la que trata el caput del art. 5º de esta Lei, u objeto de regularización fundiaria urbana para fines de regularización fundiaria, el establecimiento de consorcio inmobiliario como forma de viabilización financiera del aprovechamiento del inmueble. (Redacción dada por la Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º Se considera consorcio inmobiliario la forma de viabilización de planes de urbanización, de regularización fundiaria o de reforma, conservación o construcción de edificación por medio de la cual el propietario transfiere al poder público municipal su inmueble y, tras la realización de las obras, recibe, como pago, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas o edificadas, quedando las demás unidades incorporadas al patrimonio público. (Redacción dada por la Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º El valor de las unidades inmobiliarias a ser entregadas al propietario será correspondiente al valor del inmueble antes de la ejecución de las obras. (Redacción dada por la Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º La instauración del consorcio inmobiliario por propietarios que hayan dado causa a la formación de núcleos urbanos informales, o por sus sucesores, no los eximirá de las responsabilidades administrativa, civil o criminal. (Incluido por la Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 47

Los tributos sobre inmuebles urbanos, así como las tarifas relativas a servicios públicos urbanos, serán diferenciados en función del interés social.

Art. 48

En los casos de programas y proyectos habitacionales de interés social, desarrollados por órganos o entidades de la Administración Pública con actuación específica en esa área, los contratos de concesión de derecho real de uso de inmuebles públicos:

1. tendrán, a todos los fines de derecho, carácter de escritura pública, no aplicándose lo dispuesto en el inciso II del art. 134 del Código Civil;
2. constituirán título de aceptación obligatoria en garantía de contratos de financiamientos habitacionales.

Art. 49

Los Estados y Municipios tendrán el plazo de noventa días, a partir de la entrada en vigor de esta Lei, para fijar plazos, por ley, para la expedición de directrices de emprendimientos urbanísticos, aprobación de proyectos de parcelación y de edificación, realización de inspecciones y expedición de término de verificación y conclusión de obras.

Parágrafo único. No siendo cumplida la determinación del caput, queda establecido el plazo de sesenta días para la realización de cada uno de los referidos actos administrativos, que valdrá hasta que los Estados y Municipios dispongan en ley de forma diversa.

Art. 50

Los Municipios que estén encuadrados en la obligación prevista en los incisos I y II del caput del art. 41 de esta Lei y que no tengan plan director aprobado en la fecha de entrada en vigor de esta Lei deberán aprobarlo hasta el 30 de junio de 2008. (Redacción dada por la Lei nº 11.673, de 2008)

Art. 51

A los efectos de esta Lei, se aplican al Distrito Federal y al Gobernador del Distrito Federal las disposiciones relativas, respectivamente, al Municipio y al Alcalde.

Art. 52

Sin perjuicio de la sanción de otros agentes públicos involucrados y de la aplicación de otras sanciones aplicables, el Alcalde incurre en improbidad administrativa, en los términos de la Lei nº 8.429, de 2 de junio de 1992, cuando:

1. (VETADO)
2. deje de proceder, en el plazo de cinco años, al adecuado aprovechamiento del inmueble incorporado al patrimonio público, conforme a lo dispuesto en el § 4º del art. 8º de esta Lei;
3. utilice áreas obtenidas mediante el derecho de preferencia en desacuerdo con lo dispuesto en el art. 26 de esta Lei;
4. aplique los recursos obtenidos con la concesión onerosa del derecho de construir y de alteración de uso en desacuerdo con lo previsto en el art. 31 de esta Lei;
5. aplique los recursos obtenidos con operaciones concertadas en desacuerdo con lo previsto en el § 1º del art. 33 de esta Lei;
6. impida o deje de garantizar los requisitos contenidos en los incisos I a III del § 4º del art. 40 de esta Lei;
7. deje de tomar las providencias necesarias para garantizar la observancia de lo dispuesto en el § 3º del art. 40 y en el art. 50 de esta Lei;
8. adquiera inmueble objeto del derecho de preferencia, en los términos de los arts. 25 a 27 de esta Lei, por el valor de la propuesta presentada, si este fuera, comprobadamente, superior al de mercado.

Art. 53

El art. 1º de la Lei nº 7.347, de 24 de julio de 1985, pasa a regir adicionado con nuevo inciso III, renumerando el actual inciso III y los subsiguientes: (Derogado por la Medida Provisória nº 2.180-35, de 24.8.2001)

"Art. 1º .........................................................

...................................................................

III, al orden urbanístico;

.........................................................." (NR)

Art. 54

El art. 4º de la Lei nº 7.347, de 1985, pasa a regir con la siguiente redacción:

"Art. 4º Podrá interponerse acción cautelar a los fines de esta Lei, con el objetivo, inclusive, de evitar el daño al medio ambiente, al consumidor, al orden urbanístico o a los bienes y derechos de valor artístico, estético, histórico, turístico y paisajístico (VETADO)." (NR)

Art. 55

El art. 167, inciso I, ítem 28, de la Lei nº 6.015, de 31 de diciembre de 1973, modificado por la Lei nº 6.216, de 30 de junio de 1975, pasa a regir con la siguiente redacción:

"Art. 167. ......................................................

I, ..............................................................

..................................................................

28) de las sentencias declaratorias de usucapión, independientemente de la regularidad de la parcelación del suelo o de la edificación;

........................................................." (NR)

Art. 56

El art. 167, inciso I, de la Lei nº 6.015, de 1973, pasa a regir adicionado con los siguientes ítems 37, 38 y 39:

"Art. 167. .......................................................

I, ..............................................................

37) de los términos administrativos o de las sentencias declaratorias de la concesión de uso especial para fines de vivienda, independientemente de la regularidad de la parcelación del suelo o de la edificación;

38) (VETADO)

39) de la constitución del derecho de superficie de inmueble urbano;" (NR)

Art. 57

El art. 167, inciso II, de la Lei nº 6.015, de 1973, pasa a regir adicionado con los siguientes ítems 18, 19 y 20:

"Art. 167. .......................................................

II, ..............................................................

18) de la notificación para parcelación, edificación o utilización obligatorios de inmueble urbano;

19) de la extinción de la concesión de uso especial para fines de vivienda;

20) de la extinción del derecho de superficie del inmueble urbano." (NR)

Art. 57-A (Incluido por la Lei nº 14.273, de 2021)

La operadora ferroviaria, incluso metroferroviaria, podrá constituir el derecho real de losa del que trata la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil), y el de superficie del que trata esta Lei, sobre o bajo la franja de dominio de su vía férrea, observado el plan director y el respectivo contrato de concesión con el poder concedente.

Parágrafo único. La constitución del derecho real de losa o de superficie a que se refiere el caput de este artículo está condicionada a la existencia previa de licenciamiento urbanístico municipal, que establecerá las cargas urbanísticas a ser observadas y el derecho de construir incorporado a cada unidad inmobiliaria.

Art. 58

Esta Lei entra en vigor transcurridos noventa días de su publicación.

Brasília, 10 de julio de 2001; 180º de la Independencia y 113º de la República.

FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Paulo de Tarso Ramos Ribeiro
Geraldo Magela da Cruz Quintão
Pedro Malan
Benjamin Benzaquen Sicsú
Martus Tavares
José Sarney Filho
Alberto Mendes Cardoso

Este texto no sustituye al publicado en el DOU del 11/07/2001 y rectificado el 17/07/2001.