A
AIU
Recorte do território paulistano definido pelo Plano Diretor Estratégico para receber transformação urbanística estruturadora. Não tem previsão na legislação federal. Funciona como antecâmara do detalhamento via PIU.
A AIU delimita o perímetro e as diretrizes gerais; o PIU desenha o projeto urbanístico, financeiro e jurídico que vai operacionalizar a transformação.
APP
Faixa de proteção ambiental em torno de elementos sensíveis da paisagem: margens de cursos d'água, encostas com declividade acentuada, topos de morro, nascentes, restingas e manguezais. A função é proteger recursos hídricos, estabilidade geológica e biodiversidade.
Em parcelamento do solo na serra, é a APP que define onde não se loteia, mesmo que a Lei 6.766 e o plano diretor digam o contrário.
B
BNDES Cidades
Linha de crédito do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social voltada a municípios. Financia obras de drenagem, pavimentação, mobilidade ativa, iluminação pública e modernização administrativa, com condições mais longas do que o crédito comercial.
Acesso depende de capacidade de endividamento do município, demonstrada via CAPAG, e da estruturação do projeto, em geral apoiada por FEP Caixa ou FEP BNDES.
C
CAPAG
Nota de capacidade fiscal de um ente subnacional, calculada pelo Tesouro Nacional a partir de três indicadores: endividamento, poupança corrente e liquidez. As notas vão de A a D.
Município com CAPAG A ou B pode captar crédito externo com garantia da União, condição indispensável para acessar BID, Banco Mundial e CAF. CAPAG C ou D fecha essa porta.
CAR
Registro público eletrônico nacional, obrigatório para todos os imóveis rurais. Reúne informações de perímetro, áreas de preservação permanente, reserva legal, áreas consolidadas e remanescentes de vegetação nativa.
Funciona como base de dados de regularização ambiental e é pré-requisito para adesão ao PRA, supressão de vegetação e acesso a crédito agrícola.
CEPAC
Valor mobiliário emitido pelo município no âmbito de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC representa um direito adicional de construir, vendido em leilão público pela CVM.
É o instrumento que monetiza, antes da obra, o potencial construtivo extra criado por lei. O recurso obrigatoriamente volta para o perímetro da OUC. Faria Lima e Porto Maravilha são os casos mais conhecidos.
COFIEX
Comissão interministerial que avalia e aprova as operações de crédito externo de interesse de estados e municípios, com ou sem garantia da União. Sem aval da COFIEX, o pleito não chega ao banco internacional.
O processo é demorado, pode levar mais de um ano da Carta-Consulta ao contrato. Por isso projetos com BID ou Banco Mundial precisam de estruturação antecipada.
Concessão administrativa
Contrato de PPP no qual a Administração Pública é a usuária direta ou indireta do serviço. Não há tarifa cobrada do usuário final. Toda a remuneração do parceiro privado vem da contraprestação do poder público, vinculada a desempenho.
Modelo típico para iluminação pública, hospitais, escolas, presídios, requalificação urbana. Em projetos urbanos, é a forma natural de bancar parques, calçadas, equipamentos sem tarifa.
Concessão patrocinada
Contrato de PPP que combina tarifa cobrada do usuário com contraprestação pública. A tarifa não basta para viabilizar o projeto, então o poder público complementa a remuneração do privado em troca de desempenho e qualidade.
Modelo típico para mobilidade urbana, BRT, VLT e rodovias deficitárias. Difere da concessão comum justamente pela presença da contraprestação pública.
Concessão comum
Concessão de serviço público em que o privado se remunera exclusivamente pela tarifa cobrada do usuário. Não há contraprestação do poder público. Não é PPP.
É a forma clássica de concessão de saneamento rentável, rodovias com pedágio robusto, energia. Quando a tarifa não fecha a conta, troca-se para concessão patrocinada (PPP).
Condomínio de lotes
Forma de parcelamento na qual o lote integra um condomínio com vias internas privadas. Cada unidade autônoma tem matrícula própria; a infraestrutura circulatória e os espaços comuns são fração ideal dos condôminos, não bens públicos.
É o que viabiliza juridicamente os chamados condomínios fechados horizontais. Difere do loteamento de acesso controlado, que mantém vias públicas.
CRF
Ato administrativo final do processo de Reurb. Atesta a aprovação do projeto de regularização fundiária e instrui o registro do parcelamento no cartório de imóveis, gerando matrícula individualizada para cada unidade.
Sem CRF, não há registro. Sem registro, não há propriedade plena, não há crédito imobiliário, não há saída do limbo informal.
D
Desmembramento
Subdivisão de gleba em lotes que aproveita o sistema viário existente, sem abertura de novas vias e sem prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes.
É a operação mais leve do parcelamento do solo. Difere do loteamento, que exige abertura de vias e doação de áreas públicas. Mesmo assim, exige aprovação municipal e registro.
E
EIA/RIMA
Instrumento de licenciamento ambiental prévio para atividades efetivamente ou potencialmente causadoras de degradação. O EIA é o estudo técnico completo. O RIMA é o relatório em linguagem acessível para consulta pública.
Difere do EIV, que olha impactos urbanos de vizinhança. EIA/RIMA é ambiental, federal, mais antigo, com escopo maior.
EIV
Análise prévia dos efeitos do empreendimento sobre a vizinhança imediata: adensamento populacional, tráfego, demanda por equipamentos, infraestrutura, ventilação, iluminação, paisagem urbana e patrimônio.
É lei municipal que define quais empreendimentos precisam apresentar EIV. Não substitui o EIA/RIMA, que continua exigido para impactos ambientais.
Estatuto da Cidade
Norma federal de diretrizes gerais da política urbana brasileira. Estabelece a função social da propriedade urbana e o catálogo de instrumentos urbanísticos: plano diretor, IPTU progressivo, outorga onerosa, operações urbanas consorciadas, EIV, ZEIS, usucapião urbano, entre outros.
É a referência matriz citada em todos os planos diretores municipais. Sem o Estatuto, OUC, OODC e CEPAC não existiriam como ferramentas.
F
FEP Caixa
Fundo operado pela Caixa Econômica Federal que financia, com recursos não reembolsáveis até a assinatura do contrato, a elaboração de Estudos de Viabilidade Técnica, Econômica e Ambiental (EVTEA) de PPPs e concessões municipais.
O município contrata o estudo, o privado vencedor da licitação ressarce o fundo. Reduz a barreira de entrada para municípios pequenos estruturarem projetos sofisticados.
FEP BNDES
Linha equivalente ao FEP Caixa, operada pelo BNDES, com foco em estados e municípios maiores. Financia EVTEAs de concessões e PPPs em saneamento, mobilidade, iluminação pública e gestão de resíduos.
Difere do FEP Caixa principalmente no porte do projeto e no perfil do tomador. Para uma cidade média, FEP Caixa costuma ser caminho mais curto.
FINISA
Linha de crédito da Caixa para entes públicos, com foco em infraestrutura urbana, saneamento, drenagem, mobilidade e habitação. Condições mais longas do que crédito comercial e taxas vinculadas à TR ou Selic.
Como BNDES Cidades, depende de boa CAPAG e de aval da COFIEX se houver garantia externa. Costuma compor o funding de projetos de saneamento e drenagem em cidades médias.
FUNDURB
Fundo municipal previsto no Estatuto da Cidade. Recebe os recursos arrecadados pela outorga onerosa do direito de construir, pela outorga onerosa de alteração de uso e por contrapartidas urbanísticas. Devolve em infraestrutura, habitação, equipamentos públicos e regularização fundiária.
É o canal pelo qual a valorização imobiliária criada pela lei retorna como benefício urbano. A vinculação obrigatória dos recursos é uma garantia contra o uso geral em despesa corrente.
G
Genius loci
Conceito filosófico que descreve o caráter próprio de um lugar: sua paisagem, memória, materialidade, atmosfera. Retomado em urbanismo por Christian Norberg-Schulz, vira método de leitura do território antes de qualquer intervenção projetual.
Para a Arsenic, é o primeiro filtro de qualquer projeto na serra: entender o que o lugar é, antes de propor o que ele pode ser.
I
ICMS Ecológico
Mecanismo que destina parcela do ICMS estadual aos municípios segundo critérios ambientais, como unidades de conservação, saneamento, mananciais e gestão de resíduos. No Rio de Janeiro, 2,5% da cota-parte municipal é rateado conforme o IFCA.
Para municípios com grande área de mata atlântica preservada, é fonte recorrente e expressiva. Diferente de transferência voluntária, é direito do município.
IFCA
Índice de rateio do ICMS Ecológico fluminense, calculado por SEAS, INEA e CEPERJ. Combina unidades de conservação, qualidade ambiental, tratamento de esgoto, destinação de resíduos e mananciais.
Quanto maior o IFCA do município, maior a fatia que recebe do ICMS Ecológico estadual. Para Petrópolis e municípios serranos, é um ativo fiscal subaproveitado.
IPTU progressivo no tempo
Sanção tributária aplicada a imóvel urbano ocioso ou subutilizado, depois da notificação para PEUC. A alíquota cresce ano a ano, até o teto de 15%, enquanto o proprietário não dá destinação social ao imóvel.
É um dos três instrumentos sequenciais previstos na Constituição para combater a especulação fundiária: notificação para PEUC, IPTU progressivo, desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.
L
Lei Lehmann
Apelido pelo qual ficou conhecida a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Nome do senador Otto Lehmann, relator da matéria.
É a norma federal que rege loteamento, desmembramento e, depois de 2017, condomínio de lotes. Foi atualizada por mais de uma dezena de leis ao longo das décadas.
Loteamento
Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Implica doação obrigatória de áreas para sistema viário, espaços livres e equipamentos urbanos e comunitários.
É a operação urbanística estruturadora por excelência: cria cidade nova. Difere do desmembramento porque o desmembramento apenas aproveita o que já existe.
M
Marco Legal do Saneamento
Reforma profunda do setor de saneamento básico. Estabelece a meta de universalização do acesso à água potável e à coleta e tratamento de esgoto até 2033, impõe regionalização da prestação dos serviços e exige licitação para contratos antes celebrados por convênio.
Reabre todo o setor a concessões privadas, sob regulação da ANA. Tem efeito direto na agenda de PPPs municipais de saneamento.
MIP
Procedimento em que o privado propõe espontaneamente ao poder público estudos para uma concessão ou PPP. Ao contrário do PMI, a iniciativa é do mercado, não do município.
Funciona como sinalização de apetite. Se aceita, o projeto entra em estruturação formal; depois disso, vai à licitação e o autor da MIP concorre como qualquer outro proponente, sem vantagem garantida.
O
OODC
Instrumento pelo qual o município cobra contrapartida financeira do empreendedor que pretende construir acima do coeficiente de aproveitamento básico fixado pelo plano diretor, até o coeficiente máximo permitido.
Os recursos arrecadados pela OODC vão obrigatoriamente para o FUNDURB e são reinvestidos em infraestrutura, habitação e equipamentos. É a forma cotidiana de capturar mais-valia fundiária.
OUC
Conjunto de intervenções urbanas coordenadas pelo poder público municipal, com a participação de proprietários, moradores, usuários e investidores privados. Aprovada por lei municipal específica, que delimita o perímetro, define as transformações urbanísticas e financia tudo via contrapartidas, OODC adicional e, opcionalmente, CEPAC.
Casos paradigmáticos: Faria Lima, Água Espraiada e Porto Maravilha. É a ferramenta mais robusta de transformação coordenada de área urbana.
Outorga onerosa de alteração de uso
Instrumento gêmeo da OODC. Em vez de vender potencial adicional de construção, o município cobra contrapartida pela alteração de uso permitido (industrial para residencial, residencial para misto, por exemplo).
Como a OODC, depende de previsão no plano diretor e os recursos vão ao FUNDURB.
P
Parcelamento do solo
Divisão de uma gleba em lotes urbanos. Regida pela Lei 6.766/79 (Lei Lehmann), pode assumir duas formas: loteamento, com abertura de novas vias, ou desmembramento, que aproveita o sistema viário existente.
É a operação fundadora da urbanização legal: parcelamento aprovado e registrado é o que separa lote regular de loteamento clandestino.
PEUC
Notificação que o município faz ao proprietário de imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, exigindo que dê destinação ao bem em prazo determinado.
É o primeiro degrau da sequência anti-especulação: PEUC, depois IPTU progressivo, depois desapropriação. Depende de previsão no plano diretor e em lei municipal específica.
PIU
Instrumento criado pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei 16.050/2014) para detalhar urbanística, jurídica e financeiramente os perímetros de AIU ou de OUC. Não tem previsão na legislação federal.
O PIU traduz a diretriz da AIU em projeto. Define o desenho urbano, os parâmetros, as contrapartidas, os instrumentos financeiros. Quando vira lei, pode autorizar emissão de CEPAC e celebração de PPP.
Plano Diretor
Lei municipal que orienta o desenvolvimento e a expansão urbana. Obrigatória para cidades com mais de 20 mil habitantes e para várias outras hipóteses do Estatuto da Cidade. Define zoneamento, macroáreas, coeficientes, instrumentos urbanísticos aplicáveis.
Tem revisão mínima decenal por lei. Plano vencido cria insegurança jurídica e bloqueia instrumentos como OODC, IPTU progressivo, OUC.
PMI
Chamamento público no qual o ente federativo convida privados a apresentarem estudos de viabilidade técnica, econômica, jurídica e ambiental para uma concessão ou PPP. Os melhores estudos são utilizados na modelagem oficial e o autor é ressarcido pelo vencedor da licitação.
Diferente da MIP, aqui a iniciativa parte do poder público, com edital, prazo e critérios definidos. É o caminho mais usado para projetos urbanos complexos.
PMRR
Instrumento de planejamento da defesa civil. Mapeia setores de risco geológico e hidrológico no município, hierarquiza as áreas prioritárias e define obras estruturais, drenagem, remoção e monitoramento.
Para cidades serranas como Petrópolis, é o documento que liga o diagnóstico de risco à fila de obras de mitigação. Sem PMRR atualizado, captação de recursos federais de defesa civil emperra.
PPP
Contrato administrativo de longo prazo entre o poder público e a iniciativa privada, com contraprestação pública vinculada a desempenho. Pode ser concessão administrativa (Administração é usuária) ou concessão patrocinada (tarifa do usuário somada à contraprestação pública).
Municípios podem comprometer no máximo 5% da Receita Corrente Líquida com contraprestações de PPPs. É o limite legal que mais aperta em cidades médias.
R
Reurb
Conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visa incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à propriedade titulada. Substitui regimes anteriores fragmentados e cria duas modalidades: Reurb-S (social) e Reurb-E (específica).
Termina com a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e o registro do parcelamento. É o caminho legal para transformar ocupação em propriedade.
Reurb-S
Modalidade de Reurb aplicada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Tem isenção de custas, emolumentos e tributos para a regularização. Os custos correm por conta do poder público.
É o desenho voltado a habitação de interesse social: assentamentos consolidados, favelas, loteamentos populares irregulares.
Reurb-E
Modalidade de Reurb aplicada aos núcleos urbanos informais que não se enquadram como interesse social. Custas, emolumentos e tributos correm por conta dos beneficiários, e o município não tem obrigação de financiar.
Tipicamente usada em loteamentos clandestinos de classe média ou alta, sítios de recreio irregulares, condomínios sem registro.
RCL
Soma das receitas correntes do ente federativo (tributárias, transferências, patrimoniais e outras), deduzidas as transferências obrigatórias a outros entes. É o indicador-mor de capacidade fiscal usado pela Lei de Responsabilidade Fiscal.
No mundo das PPPs, é a base de cálculo do limite de 5% que o município pode comprometer com contraprestações. Estourou o limite, suspende novas contratações.
Royalties de petróleo
Receita repassada pela União a estados, municípios e órgãos federais como contrapartida à exploração de petróleo e gás natural. Há cotas para municípios produtores, municípios afetados por instalações de embarque, e uma cota estadual que beneficia indiretamente todos os municípios do estado.
No Rio de Janeiro, é fonte expressiva, com tendência de queda ao longo do tempo. Boa prática é vincular royalties a investimentos de capital, não a despesa corrente.
S
SPE
Sociedade empresarial constituída exclusivamente para implantar e gerir o objeto de uma PPP. Obrigatória pela Lei 11.079, com contabilidade segregada, governança própria e regras específicas de capital.
Permite isolar o risco do projeto da pessoa jurídica do controlador, separa o caixa do contrato e facilita financiamento bancário, garantias e fiscalização pelo poder concedente.
T
Transferegov
Plataforma do governo federal que centraliza convênios, contratos de repasse, termos de fomento e termos de colaboração entre União, estados, municípios e organizações da sociedade civil. Substituiu o SICONV.
É a porta de entrada das transferências voluntárias para obras de infraestrutura, drenagem, urbanização, equipamentos públicos. Sem cadastro ativo, o município não saca recurso de emenda parlamentar nem de chamamento ministerial.
U
Usucapião urbano
Aquisição da propriedade de imóvel urbano de até 250m² por quem o possui como sua moradia, de forma ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Pode ser ajuizado individualmente ou na forma coletiva (art. 10), quando aplicado a área de mais de 250m² ocupada por população de baixa renda. É instrumento de função social da propriedade.
Z
ZEIS
Porção do território urbano destinada predominantemente à habitação de interesse social, com regras urbanísticas mais flexíveis: lotes menores, coeficientes adaptados, recuos reduzidos, regularização facilitada.
Pode ser ZEIS de vazios (terrenos não ocupados, reservados para HIS futura) ou ZEIS de ocupação (assentamentos consolidados a regularizar). É um dos principais instrumentos de inclusão fundiária do plano diretor.
