Bairros planejados: além do desenho
Moradia, comércio, articulação pública e investimento: o que precisa funcionar junto para transformar um plano em bairro.
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O projeto vem antes do dinheiro
Etapas preliminares, de licenciamento e executivas: os três tempos que decidem qual município transforma recurso em obra, e por que o do meio é o que trava.
O píer que puxa a cidade
Um píer com restaurantes, lojas e deque não é uma obra à beira-mar, é um destino. E destino atrai o investimento privado que não viria antes, justifica a infraestrutura que estava parada há anos e muda o ano de trabalho de quem mora na cidade.
Empreendimento de grande porte: a âncora que decide onde a cidade cresce
Um empreendimento de grande porte não acompanha o crescimento da cidade, ele decide para onde esse crescimento vai. O que a Constituição e o Código Tributário chamam de zona beneficiada e de acréscimo de valor desde 1966, o caso extremo da cidade litorânea e da frente de água, e as seis perguntas de quem vai alocar capital em volta de uma âncora.
EIV, traduzido: o estudo que mede o impacto do empreendimento sobre a vizinhança
Os arts. 36, 37 e 38 do Estatuto da Cidade no texto literal: o que o estudo prévio de impacto de vizinhança exige, as sete questões mínimas, a alteração de 2024 que trocou geração de tráfego por mobilidade urbana e por que o EIV não substitui o EIA.
A fazenda que pede vinho
Criaram uma denominação de origem para um território que ninguém mediu. O vinho não é o negócio: é a âncora que transforma fazenda em destino. Seis critérios para ler a aptidão da sua terra.
Serra do Rio: o vinho de altitude que virou território
Uma lei de janeiro de 2026 deu nome a uma região vitícola inteira na serra fluminense, do outro lado da divisa com a Zona da Mata. A denominação de origem protege um nome; a arquitetura de encosta é o que faz o visitante subir a serra de novo.
Pontos de vergonha
Todo bairro tem o ponto que ninguém mostra ao visitante. Um guia de campo dos pontos de vergonha da cidade, o terreno baldio, o viaduto, a praça morta, a rotatória, a beira de córrego e a fachada cega, e o que reverte cada um: o ponto de vergonha não nasce perigoso, nasce sem projeto.
Olhos da rua: o espaço público que mantém a rua segura
A segurança vem da presença, não de muro nem de câmera. Como o espaço público de qualidade sustenta os olhos da rua fora do horário do comércio, com uso misto, inclusão e a densidade certa.
Uso misto explicado: morar, trabalhar e viver no mesmo lugar
O conceito e a execução do uso misto num guia só: a definição no prédio e no bairro, a cidade de 15 minutos, o térreo ativo, o mix calibrado, os conflitos resolvidos no projeto e a regra que permite a mistura.
O zoneamento que separou tudo: de Euclid à cidade de 15 minutos
A separação de usos do século XX e a conta que ela cobrou. De Euclid (1926) à Carta de Atenas, de Jane Jacobs à cidade de 15 minutos: por que o pêndulo voltou para a mistura.
IPTU progressivo, traduzido
Como o Estatuto da Cidade obriga o terreno ocioso a cumprir função social: parcelamento compulsório, IPTU progressivo no tempo e desapropriação com títulos da dívida pública, com o texto literal da lei.
A fazenda como destino
Por que transformar uma fazenda em destino (cultura, hospedagem, equipamentos) captura mais valor do que lotear em condomínio rural de luxo. Arquétipos reais no Brasil.
Transferência do direito de construir, traduzida: o terceiro caminho para o mesmo metro quadrado
Art. 35 do Estatuto da Cidade, traduzido. Como o potencial de um imóvel tombado ou doado sai dele e reaparece em outro terreno, a diferença para a outorga e o CEPAC, e onde o instrumento já funciona (Curitiba e São Paulo).
CEPAC, traduzido: como a cidade vende metro quadrado no mercado financeiro
CEPAC, art. 34 do Estatuto da Cidade, traduzido. O que é, como o município emite, por que a CVM regula, como o investidor compra e como o certificado vira direito de construir.
Outorga onerosa, traduzida: o instrumento mais democrático do Estatuto da Cidade
Outorga onerosa do direito de construir, arts. 28 a 31 do Estatuto da Cidade, traduzida. O que é, como o plano diretor habilita, qual o papel da lei municipal específica e por que tantas cidades brasileiras cobram zero.
Parcelar terreno na serra: três réguas
Lei 6.766/79, Código Florestal e Reurb. Em terreno serrano, cada uma amplia o seu domínio sobre a gleba. Quando uma régua é ignorada, a outra cobra a fatura.
PPP urbana, traduzida
Concessão, privatização e PPP são três coisas distintas. Casos reais (BH 2016, Aracaju, Feira de Santana e Franco da Rocha 2020, Hospital do Subúrbio 2010) e o limite legal de 5% da RCL.
O Plano Diretor de Petrópolis está vencido
A Lei Municipal 7.167/2014 venceu o prazo decenal em março de 2024. Sem Plano Diretor atualizado, vários instrumentos urbanísticos perdem alavanca.
Itaipava cresce, mas sem projeto
Em Petrópolis, a ocupação irregular cresceu 107% entre 1985 e 2020, segundo o MapBiomas. Cada nova casa fora de plano é uma despesa pública adiada.
O mapa do dinheiro público para projeto urbano
FINISA, BNDES, BID, Banco Mundial, Transferegov, outorga onerosa, ICMS Ecológico, royalties, FEP Caixa. Como cidade média combina fontes para destravar projeto.
Genius loci da Serra: o que a paisagem pede
Antes de desenhar, escutar. A leitura técnica que precede a leitura comercial é o que separa quem projeta na serra de quem projeta com a serra.
PIU, AIU e OUC: o pacote do urbanismo estruturador paulistano
PIU, AIU e OUC: o que cada sigla é, em qual lei se ancora, e por que o pacote PIU+AIU é paulistano enquanto a OUC é instrumento federal do Estatuto da Cidade.