01 · Introducción
Tres siglas, un esqueleto
PIU, AIU y OUC. Tres siglas, tres instrumentos urbanísticos diferentes, y juntos forman el esqueleto de prácticamente toda transformación urbana de gran escala en el Brasil contemporáneo.
Entender el orden en que aparecen y el rol de cada agente es lo que separa al profesional que solo proyecta del que estructura emprendimientos.
02 · Definiciones
Qué significa cada sigla
PIU
Proyecto de Intervención Urbana
Instrumento previsto en el Estatuto da Cidade (Ley 10.257/2001). Es el estudio técnico que delimita el perímetro, define parámetros urbanísticos diferenciados, contrapartidas y estrategias de financiamiento. Funciona como un "proyecto de ley" dibujado.
AIU
Área de Intervención Urbana
Clasificación prevista en planes directores municipales. Define un recorte territorial donde el municipio quiere inducir transformación. Sin AIU, el PIU no tiene base legal local para operar con parámetros distintos.
OUC
Operación Urbana Concertada
Instrumento financiero-urbanístico. Permite que el poder público venda potencial constructivo adicional (CEPACs en algunos casos) para costear obras de infraestructura en el área. Es el "cómo pagar" de la transformación.
03 · Secuencia
El orden importa: AIU → PIU → OUC
La AIU autoriza. El PIU diseña. La OUC financia.
Sin AIU no hay dónde aplicar PIU. Sin PIU no hay proyecto técnico que la OUC pueda sostener. Y sin OUC, la transformación queda rehén del presupuesto público lineal, lo que, en la práctica, significa que no ocurre.
04 · Roles
Quién hace qué en cada etapa
| Etapa | Poder público | Mercado | Arquitecto/estudio |
|---|---|---|---|
| AIU | Define perímetro en el plan director | Mapea oportunidades | Aporta el diagnóstico territorial |
| PIU | Aprueba y reglamenta | Presiona por parámetros viables | Lidera el diseño técnico |
| OUC | Lanza CEPACs / concesión onerosa | Adquiere potencial y emprende | Modela viabilidad urbanística |
AIU
- Poder público
- Define perímetro en el plan director
- Mercado
- Mapea oportunidades
- Arquitecto/estudio
- Aporta el diagnóstico territorial
PIU
- Poder público
- Aprueba y reglamenta
- Mercado
- Presiona por parámetros viables
- Arquitecto/estudio
- Lidera el diseño técnico
OUC
- Poder público
- Lanza CEPACs / concesión onerosa
- Mercado
- Adquiere potencial y emprende
- Arquitecto/estudio
- Modela viabilidad urbanística
05 · Posicionamiento
Por qué Arsenic actúa en las tres puntas
Estructurar emprendimientos hoy exige circular entre prefectura, inversionista y diseño técnico. No basta entregar planta, hay que entender cómo funciona el instrumento urbanístico, cómo se monetiza y cómo se aprueba.
Por eso Arsenic se posiciona como eslabón: el mismo equipo que esboza el PIU acompaña la tramitación en la cámara y modela el cuaderno de viabilidad de la OUC.
06 · Repertorio
Casos de referencia (Brasil)
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01
OUC Faria Lima (SP)
El prototipo brasileño. Financió parte de la expansión de la avenida vía CEPACs.
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02
OUC Água Branca (SP)
Estudio obligatorio para entender CEPAC más contrapartida social.
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03
PIU Setor Central (BH)
Caso reciente de uso de PIU sin OUC concertada.
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04
PIUs SP (Faria Lima, Águas Espraiadas, Bairros do Tamanduateí)
Laboratorio nacional.
07 · Para el inversionista
Qué cambia para el inversionista
Antes de la AIU
El terreno tiene el parámetro del plan director. Limitado.
Con AIU más PIU
Los parámetros pueden ampliarse (CA, altura, usos), con contrapartida.
Con OUC activa
El potencial extra lo vende el municipio. El inversionista compra CEPAC o paga concesión onerosa.
08 · Conclusión
No es burocracia, es estructura
PIU, AIU y OUC no son burocracia, son la forma en que Brasil reconfiguró la relación entre ciudad, capital y proyecto.
Quien domina los tres instrumentos, domina dónde y cómo va a ocurrir la próxima ola de emprendimientos.
