Textos sobre urbanismo, instrumentos públicos y territorio. Por Nikola Arsenic.
Un muelle con restaurantes, tiendas y paseo no es una obra a la orilla del mar, es un destino. Y un destino atrae la inversión privada que antes no venía, justifica la infraestructura que llevaba años parada y cambia el año de trabajo de quien vive en la ciudad.
Un emprendimiento de gran porte no acompaña el crecimiento de la ciudad, él decide hacia dónde va ese crecimiento. Lo que la Constitución y el Código Tributario llaman zona beneficiada e incremento de valor desde 1966, el caso extremo de la ciudad costera y del frente de agua, y las seis preguntas de quien va a asignar capital alrededor de un ancla.
Los arts. 36, 37 y 38 del Estatuto de la Ciudad en su texto literal: las siete cuestiones mínimas, la modificación de 2024 que cambió generación de tráfico por movilidad urbana y por qué el EIV no sustituye al EIA.
Crearon una denominación de origen para un territorio que nadie midió. El vino no es el negocio: es el ancla que transforma una hacienda en destino. Seis criterios para leer la aptitud de su tierra.
Una ley de enero de 2026 dio nombre a toda una región vitivinícola en la sierra fluminense, del otro lado de la frontera con la Zona da Mata. La denominación de origen protege un nombre; la arquitectura de ladera es lo que hace que el visitante suba la sierra de nuevo.
Cada barrio tiene el punto que nadie muestra a una visita. Una guía de campo de los puntos de vergüenza de la ciudad, el terreno baldío, el viaducto, la plaza muerta, la rotonda, la orilla del arroyo y la fachada ciega, y lo que revierte cada uno: el punto de vergüenza no nace peligroso, nace sin proyecto.
La seguridad viene de la presencia, no de muros ni de cámaras. Cómo el espacio público de calidad sostiene los ojos en la calle fuera del horario del comercio, con uso mixto, inclusión y la densidad justa.
El concepto y la ejecución del uso mixto en una sola guía: la definición en el edificio y el barrio, la ciudad de 15 minutos, la planta baja activa, la mezcla calibrada, los conflictos resueltos en el proyecto y la regla que permite la mezcla.
La separación de usos del siglo XX y la cuenta que cobró. De Euclid (1926) a la Carta de Atenas, de Jane Jacobs a la ciudad de 15 minutos: por qué el péndulo volvió a la mezcla.
Cómo el Estatuto de la Ciudad obliga al terreno ocioso a cumplir función social: parcelamiento obligatorio, IPTU progresivo en el tiempo y expropiación con títulos de deuda pública, con el texto literal de la ley.
Por qué transformar una hacienda en destino (cultura, hospedaje, equipamientos) captura más valor que lotear en condominio rural de lujo. Arquetipos reales en Brasil.
Art. 35 del Estatuto de la Ciudad, traducido. Cómo el potencial de un inmueble protegido o donado sale de él y reaparece en otro terreno, la diferencia con la otorga onerosa y el CEPAC, y dónde ya funciona (Curitiba y São Paulo).
CEPAC, art. 34 del Estatuto de la Ciudad, traducido. Qué es, cómo lo emite el municipio, por qué la CVM regula, cómo lo compra el inversor y cómo el certificado se vuelve derecho de construir.
Otorga onerosa del derecho de construir, arts. 28 a 31 del Estatuto de la Ciudad, traducida. Qué es, cómo la habilita el plan director, cuál es el papel de la ley municipal específica y por qué tantas ciudades brasileñas cobran cero.
Lei 6.766/79, Código Forestal y Reurb. En terreno serrano, cada una amplía su dominio sobre la gleba. Cuando una regla se ignora, la otra cobra la cuenta.
Concesión, privatización y PPP son tres cosas distintas. Casos reales (BH 2016, Aracaju, Feira de Santana y Franco da Rocha 2020, Hospital do Subúrbio 2010) y el límite legal del 5% de la RCL.
La Ley Municipal 7.167/2014 venció el plazo decenal en marzo de 2024. Sin Plan Director actualizado, varios instrumentos urbanísticos pierden palanca.
En Petrópolis, la ocupación irregular creció 107% entre 1985 y 2020, según el MapBiomas. Cada nueva casa fuera del plan es un gasto público postergado.
FINISA, BNDES, BID, Banco Mundial, Transferegov, concesión onerosa, ICMS Ecológico, regalías, FEP Caixa. Cómo una ciudad mediana combina fuentes para destrabar un proyecto.
Antes de dibujar, escuchar. La lectura técnica que precede a la lectura comercial es lo que separa a quien proyecta en la sierra de quien proyecta con la sierra.
PIU, AIU y OUC son las tres siglas que estructuran toda gran transformación urbana en Brasil. Entienda qué significa cada una, por qué el orden importa y cómo el mercado, el poder público y el arquitecto se posicionan en cada etapa.
PIU, AIU y OUC: qué es cada sigla, en qué ley se ancla, y por qué el paquete PIU+AIU es paulistano mientras la OUC es instrumento federal del Estatuto de la Ciudad.