En municipios con Plan Director que prevé concesión onerosa, es posible construir por encima del coeficiente básico mediante contrapartida al FUNDURB. La herramienta calcula la contrapartida según la fórmula de São Paulo (Ley 16.050/2014).
La fórmula proviene del art. 117 de la Ley n.º 16.050, del 31 de julio de 2014, el Plan Director Estratégico del Municipio de São Paulo. Aísla tres magnitudes: cuánto más se desea construir, cuánto vale el suelo y dos factores políticos que el municipio ajusta para inducir el tipo de ciudad que pretende.
El Factor de Planificación es el instrumento que el municipio usa para atraer densificación hacia donde quiere. En zonas próximas a transporte estructurado y bien servidas de infraestructura, el Fp baja, la concesión se vuelve más barata, y construir en vertical resulta atractivo. En zonas que el municipio quiere preservar o desadensar, el Fp sube, y el costo de agregar metros cuadrados desestimula el proyecto.
El Factor Social opera en el otro extremo. Reduce el costo de la concesión para usos que el municipio quiere ver más: Vivienda de Interés Social (HIS), Vivienda de Mercado Popular (HMP), equipamientos públicos. Los emprendimientos comerciales de alto estándar tienden al tope de la escala. Cada municipio que adopta la concesión onerosa adapta los dos factores en su propia ley.
El art. 31 de la Ley n.º 10.257/2001 (Estatuto de la Ciudad) determina que los recursos de la concesión onerosa se apliquen en las finalidades previstas en el art. 26 del mismo diploma. En São Paulo, el dinero va al FUNDURB.
La herramienta calcula según la fórmula estándar de São Paulo. El Estatuto de la Ciudad, en los arts. 28 a 31, autoriza la concesión onerosa, pero devuelve al Plan Director de cada municipio la tarea de definir la fórmula, los coeficientes, los factores y la destinación de los recursos. Cada ciudad que adopta el instrumento diseña su propio cálculo.
Curitiba calcula por la transferencia de potencial constructivo conforme al Setor Especial. Porto Alegre usa el régimen del Solo Criado de la Ley Complementaria 434/1999, con tablas de régimen de actividad y altura. Recife regula mediante la Ley 17.511/2008 con factores propios. Belo Horizonte adopta otra ecuación en el Plan Director de 2019. Adaptar el resultado de esta calculadora a otra ciudad exige sustituir los factores, y a veces la fórmula entera, por los de la ley municipal vigente.
En Petrópolis, la concesión onerosa del derecho de construir está prevista en el Plan Director, pero aún no tiene reglamentación infralegal plena que permita aplicación rutinaria como en São Paulo. El cálculo a continuación es didáctico e ilustrativo. Antes de usar cualquier estimación en una viabilidad real, consulte el Plan Director del municipio del proyecto y la ley específica que regula la concesión onerosa en ese territorio.
Fórmula de referencia: art. 117 de la Ley Municipal n.º 16.050/2014 del Municipio de São Paulo (Plan Director Estratégico).