Transcripción integral del Título II de la Lei nº 13.465, de 11 de julio de 2017, conforme texto consolidado publicado en el portal del Planalto. Las anotaciones entre paréntesis indican la norma que dio nueva redacción, incluyó o derogó cada disposición. Disposiciones con tarja gris fueron derogadas o superadas por redacción posterior.
Capítulo I Disposiciones Generales
Art. 9º
Quedan instituidas en el territorio nacional normas generales y procedimientos aplicables a la Regularización Fundiaria Urbana (Reurb), la cual abarca medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales destinadas a la incorporación de los núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial urbano y a la titulación de sus ocupantes.
§ 1º Los poderes públicos formularán y desarrollarán en el espacio urbano las políticas de sus competencias de acuerdo con los principios de sostenibilidad económica, social y ambiental y ordenación territorial, buscando la ocupación del suelo de manera eficiente, combinando su uso de forma funcional.
§ 2º La Reurb promovida mediante legitimación fundiaria solo podrá ser aplicada para los núcleos urbanos informales comprobadamente existentes, en la forma de esta Lei, hasta el 22 de diciembre de 2016.
Art. 10.
Constituyen objetivos de la Reurb, a ser observados por la Unión, Estados, Distrito Federal y Municipios:
I, identificar los núcleos urbanos informales que deban ser regularizados, organizarlos y asegurar la prestación de servicios públicos a sus ocupantes, de modo a mejorar las condiciones urbanísticas y ambientales en relación con la situación de ocupación informal anterior;
II, crear unidades inmobiliarias compatibles con el ordenamiento territorial urbano y constituir sobre ellas derechos reales a favor de sus ocupantes;
III, ampliar el acceso a suelo urbanizado por la población de baja renta, de modo a priorizar la permanencia de los ocupantes en los propios núcleos urbanos informales regularizados;
IV, promover la integración social y la generación de empleo e ingresos;
V, estimular la resolución extrajudicial de conflictos, en refuerzo a la consensualidad y a la cooperación entre Estado y sociedad;
VI, garantizar el derecho social a la vivienda digna y a las condiciones de vida adecuadas;
VII, garantizar la efectivación de la función social de la propiedad;
VIII, ordenar el pleno desarrollo de las funciones sociales de la ciudad y garantizar el bienestar de sus habitantes;
IX, concretar el principio constitucional de la eficiencia en la ocupación y en el uso del suelo;
X, prevenir y desincentivar la formación de nuevos núcleos urbanos informales;
XI, conceder derechos reales, preferentemente en nombre de la mujer;
XII, franquear la participación de los interesados en las etapas del proceso de regularización fundiaria.
Art. 11.
Para fines de esta Lei, se considera:
I, núcleo urbano: asentamiento humano, con uso y características urbanas, constituido por unidades inmobiliarias de área inferior a la fracción mínima de parcelación prevista en la Lei nº 5.868, de 12 de diciembre de 1972, independientemente de la propiedad del suelo, aunque esté situado en área calificada o inscrita como rural;
II, núcleo urbano informal: aquel clandestino, irregular o en el cual no fue posible realizar, por cualquier modo, la titulación de sus ocupantes, aunque atendida la legislación vigente a la época de su implantación o regularización;
III, núcleo urbano informal consolidado: aquel de difícil reversión, considerados el tiempo de la ocupación, la naturaleza de las edificaciones, la localización de las vías de circulación y la presencia de equipamientos públicos, entre otras circunstancias a ser evaluadas por el Municipio;
IV, demarcación urbanística: procedimiento destinado a identificar los inmuebles públicos y privados abarcados por el núcleo urbano informal y a obtener la anuencia de los respectivos titulares de derechos inscritos en la matrícula de los inmuebles ocupados, culminando con averbación en la matrícula de estos inmuebles de la viabilidad de la regularización fundiaria, a ser promovida a criterio del Municipio;
V, Certificación de Regularización Fundiaria (CRF): documento expedido por el Municipio al final del procedimiento de la Reurb, constituido del proyecto de regularización fundiaria aprobado, del término de compromiso relativo a su ejecución y, en el caso de la legitimación fundiaria y de la legitimación de posesión, del listado de los ocupantes del núcleo urbano informal regularizado, de la debida calificación de estos y de los derechos reales que les fueron conferidos;
VI, legitimación de posesión: acto del poder público destinado a conferir título, por medio del cual queda reconocida la posesión de inmueble objeto de la Reurb, convertible en adquisición de derecho real de propiedad en la forma de esta Lei, con la identificación de sus ocupantes, del tiempo de la ocupación y de la naturaleza de la posesión;
VII, legitimación fundiaria: mecanismo de reconocimiento de la adquisición originaria del derecho real de propiedad sobre unidad inmobiliaria objeto de la Reurb;
VIII, ocupante: aquel que mantiene poder de hecho sobre lote o fracción ideal de tierras públicas o privadas en núcleos urbanos informales.
§ 1º Para fines de la Reurb, los Municipios podrán dispensar las exigencias relativas al porcentaje y a las dimensiones de áreas destinadas al uso público o al tamaño de los lotes regularizados, así como a otros parámetros urbanísticos y edilicios.
§ 2º Constatada la existencia de núcleo urbano informal situado, total o parcialmente, en área de preservación permanente o en área de unidad de conservación de uso sostenible o de protección de manantiales definidas por la Unión, Estados o Municipios, la Reurb observará, también, lo dispuesto en los arts. 64 y 65 de la Lei nº 12.651, de 25 de mayo de 2012, hipótesis en la cual se vuelve obligatoria la elaboración de estudios técnicos, en el ámbito de la Reurb, que justifiquen las mejoras ambientales en relación con la situación de ocupación informal anterior, inclusive mediante compensaciones ambientales, cuando corresponda.
§ 3º En el caso de que la Reurb abarque área de unidad de conservación de uso sostenible que, en los términos de la Lei nº 9.985, de 18 de julio de 2000, admita regularización, será exigida también la anuencia del órgano gestor de la unidad, siempre que estudio técnico compruebe que esas intervenciones de regularización fundiaria implican la mejora de las condiciones ambientales en relación con la situación de ocupación informal anterior.
§ 4º En la Reurb cuya ocupación haya ocurrido a las márgenes de reservatorios artificiales de agua destinados a la generación de energía o al abastecimiento público, la franja del área de preservación permanente consistirá en la distancia entre el nivel máximo operativo normal y la cota máxima maximorum.
§ 5º Esta Lei no se aplica a los núcleos urbanos informales situados en áreas indispensables a la seguridad nacional o de interés de la defensa, así reconocidas en decreto del Poder Ejecutivo federal.
§ 6º Se aplican las disposiciones de esta Lei a los inmuebles localizados en área rural, siempre que la unidad inmobiliaria tenga área inferior a la fracción mínima de parcelación prevista en la Lei nº 5.868, de 12 de diciembre de 1972.
Art. 12.
La aprobación municipal de la Reurb corresponde a la aprobación urbanística del proyecto de regularización fundiaria y, en la hipótesis de que el Municipio tenga órgano ambiental capacitado, a la aprobación ambiental. (Redacción dada por la Lei nº 14.118, de 2021)
§ 1º Se considera órgano ambiental capacitado el órgano municipal que posea en sus cuadros o a su disposición profesionales con atribución técnica para el análisis y la aprobación de los estudios referidos en el art. 11, independientemente de la existencia de convenio con los Estados o la Unión.
§ 2º Los estudios referidos en el art. 11 deberán ser elaborados por profesional legalmente habilitado, compatibilizarse con el proyecto de regularización fundiaria y contener, según el caso, los elementos constantes de los arts. 64 o 65 de la Lei nº 12.651, de 25 de mayo de 2012.
§ 3º Los estudios técnicos referidos en el art. 11 se aplican solamente a las parcelas de los núcleos urbanos informales situados en las áreas de preservación permanente, en las unidades de conservación de uso sostenible o en las áreas de protección de manantiales y podrán hacerse en fases o etapas, siendo que la parte del núcleo urbano informal no afectada por esos estudios podrá tener su proyecto aprobado y llevado a registro separadamente.
§ 4º La aprobación ambiental de la Reurb prevista en este artículo podrá ser hecha por los Estados en la hipótesis de que el Municipio no disponga de capacidad técnica para la aprobación de los estudios referidos en el art. 11.
Art. 13.
La Reurb comprende dos modalidades:
I, Reurb de Interés Social (Reurb-S), regularización fundiaria aplicable a los núcleos urbanos informales ocupados predominantemente por población de baja renta, así declarados en acto del Poder Ejecutivo municipal; e
II, Reurb de Interés Específico (Reurb-E), regularización fundiaria aplicable a los núcleos urbanos informales ocupados por población no calificada en la hipótesis de que trata el inciso I de este artículo.
§ 1º Serán exentos de costas y aranceles, entre otros, los siguientes actos registrales relacionados a la Reurb-S:
I, el primer registro de la Reurb-S, el cual confiere derechos reales a sus beneficiarios;
II, el registro de la legitimación fundiaria;
III, el registro del título de legitimación de posesión y su conversión en título de propiedad;
IV, el registro de la CRF y del proyecto de regularización fundiaria, con apertura de matrícula para cada unidad inmobiliaria urbana regularizada;
V, la primera averbación de construcción residencial, siempre que sea respetado el límite de hasta setenta metros cuadrados;
VI, la adquisición del primer derecho real sobre unidad inmobiliaria derivada de la Reurb-S;
VII, el primer registro del derecho real de laje en el ámbito de la Reurb-S; e
VIII, el suministro de certificaciones de registro para los actos previstos en este artículo.
§ 2º Los actos de que trata este artículo son independientes de la comprobación del pago de tributos o penalidades tributarias, estando prohibido al oficial de registro de inmuebles exigir su comprobación.
§ 3º Lo dispuesto en los §§ 1º y 2º de este artículo se aplica también a la Reurb-S que tenga por objeto conjuntos habitacionales o condominios de interés social construidos por el poder público, directamente o por medio de la administración pública indirecta, que ya se encuentren implantados el 22 de diciembre de 2016.
§ 4º En la Reurb, los Municipios y el Distrito Federal podrán admitir el uso mixto de actividades como forma de promover la integración social y la generación de empleo e ingresos en el núcleo urbano informal regularizado.
§ 5º La clasificación del interés se dirige exclusivamente a la identificación de los responsables por la implantación o adecuación de las obras de infraestructura esencial y al reconocimiento del derecho a la gratuidad de las costas y aranceles notariales y registrales a favor de aquellos a quienes sea atribuido el dominio de las unidades inmobiliarias regularizadas.
§ 6º Los cartórios que no cumplan lo dispuesto en este artículo, que retarden o no efectúen el registro de acuerdo con las normas previstas en esta Lei, por acto no justificado, quedarán sujetos a las sanciones previstas en el art. 44 de la Lei nº 11.977, de 7 de julio de 2009, observado lo dispuesto en los §§ 3º-A y 3º-B del art. 30 de la Lei nº 6.015, de 31 de diciembre de 1973.
§ 7º A partir de la disponibilidad de equipos e infraestructura para prestación de servicio público de abastecimiento de agua, recolección de alcantarillado, distribución de energía eléctrica, u otros servicios públicos, es obligatorio a los beneficiarios de la Reurb realizar la conexión de la edificación a la red de agua, de recolección de alcantarillado o de distribución de energía eléctrica y adoptar las demás providencias necesarias a la utilización del servicio, salvo disposición en contrario en la legislación municipal.
Art. 14.
Podrán requerir la Reurb:
I, la Unión, los Estados, el Distrito Federal y los Municipios, directamente o por medio de entidades de la administración pública indirecta;
II, sus beneficiarios, individual o colectivamente, directamente o por medio de cooperativas habitacionales, asociaciones de habitantes, fundaciones, organizaciones sociales, organizaciones de la sociedad civil de interés público u otras asociaciones civiles que tengan por finalidad actividades en las áreas de desarrollo urbano o regularización fundiaria urbana;
III, los propietarios de inmuebles o de terrenos, loteadores o promotores;
IV, la Defensoría Pública, en nombre de los beneficiarios hiposuficientes; e
V, el Ministerio Público.
§ 1º Los legitimados podrán promover todos los actos necesarios a la regularización fundiaria, inclusive requerir los actos de registro.
§ 2º En los casos de parcelación del suelo, de conjunto habitacional o de condominio informal, emprendidos por particular, la conclusión de la Reurb confiere derecho de regreso a aquellos que soporten sus costos y obligaciones contra los responsables por la implantación de los núcleos urbanos informales.
§ 3º El requerimiento de instauración de la Reurb por propietarios de terreno, loteadores y promotores que hayan dado causa a la formación de núcleos urbanos informales, o sus sucesores, no los eximirá de responsabilidades administrativa, civil o criminal.
Capítulo II De los Instrumentos de la Reurb
Art. 15.
Podrán emplearse, en el ámbito de la Reurb, sin perjuicio de otros que se presenten adecuados, los siguientes institutos jurídicos:
I, la legitimación fundiaria y la legitimación de posesión, en los términos de esta Lei;
II, la usucapión, en los términos de los arts. 1.238 a 1.244 de la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil), de los arts. 9º a 14 de la Lei nº 10.257, de 10 de julio de 2001, y del art. 216-A de la Lei nº 6.015, de 31 de diciembre de 1973;
III, la expropiación a favor de los poseedores, en los términos de los §§ 4º y 5º del art. 1.228 de la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil);
IV, la recolección de bien vacante, en los términos del art. 1.276 de la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil);
V, el consorcio inmobiliario, en los términos del art. 46 de la Lei nº 10.257, de 10 de julio de 2001;
VI, la expropiación por interés social, en los términos del inciso IV del art. 2º de la Lei nº 4.132, de 10 de septiembre de 1962;
VII, el derecho de preferencia, en los términos del inciso I del art. 26 de la Lei nº 10.257, de 10 de julio de 2001;
VIII, la transferencia del derecho a construir, en los términos del inciso III del art. 35 de la Lei nº 10.257, de 10 de julio de 2001;
IX, la requisición, en caso de peligro público inminente, en los términos del § 3º del art. 1.228 de la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil);
X, la intervención del poder público en parcelación clandestina o irregular, en los términos del art. 40 de la Lei nº 6.766, de 19 de diciembre de 1979;
XI, la enajenación de inmueble por la administración pública directamente a su detentor, en los términos de la alínea f del inciso I del art. 17 de la Lei nº 8.666, de 21 de junio de 1993;
XII, la concesión de uso especial para fines de vivienda;
XIII, la concesión de derecho real de uso;
XIV, la donación; e
XV, la compraventa.
Art. 16.
En la Reurb-E, promovida sobre bien público, habiendo solución consensual, la adquisición de derechos reales por el particular quedará condicionada al pago del valor justo de la unidad inmobiliaria regularizada, a verificarse en la forma establecida en acto del Poder Ejecutivo titular del dominio, sin considerar el valor de las accesiones y mejoras del ocupante y la valorización derivada de la implantación de esas accesiones y mejoras.
Párrafo único. Las áreas de propiedad del poder público registradas en el Registro de Inmuebles, que sean objeto de acción judicial versando sobre su titularidad, podrán ser objeto de la Reurb, siempre que sea celebrado acuerdo judicial o extrajudicial, en la forma de esta Lei, homologado por el juez.
Art. 17.
En la Reurb-S promovida sobre bien público, el registro del proyecto de regularización fundiaria y la constitución de derecho real en nombre de los beneficiarios podrán realizarse en acto único, a criterio del ente público promotor.
Párrafo único. En los casos previstos en el caput de este artículo, serán encaminhados al cartório el instrumento indicativo del derecho real constituido, el listado de los ocupantes que serán beneficiados por la Reurb y respectivas calificaciones, con indicación de las respectivas unidades, quedando dispensadas la presentación de título cartorial individualizado y las copias de la documentación referente a la calificación de cada beneficiario.
Art. 18.
El Municipio y el Distrito Federal podrán instituir como instrumento de planificación urbana ZEIS (Zonas Especiales de Interés Social), en el ámbito de la política municipal de ordenamiento de su territorio.
§ 1º Para efectos de esta Lei, se considera ZEIS la parcela de área urbana instituida por el plan director o definida por otra ley municipal, destinada preponderantemente a la población de baja renta y sujeta a reglas específicas de parcelación, uso y ocupación del suelo.
§ 2º La Reurb no está condicionada a la existencia de ZEIS.
Art. 19.
El poder público podrá utilizar el procedimiento de demarcación urbanística, con base en el levantamiento de la situación del área a regularizar y en la caracterización del núcleo urbano informal a regularizar.
§ 1º El acta de demarcación urbanística debe ser instruida con los siguientes documentos:
I, planta y memorial descriptivo del área a regularizar, en los cuales consten sus medidas perimetrales, área total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas de los vértices definidores de sus límites, números de las matrículas o transcripciones afectadas, indicación de los propietarios identificados y ocurrencia de situaciones de dominio privado con propietarios no identificados en razón de descripciones imprecisas de los registros anteriores;
II, planta de superposición del inmueble demarcado con la situación del área constante del registro de inmuebles.
§ 2º El acta de demarcación urbanística podrá abarcar una parte o la totalidad de uno o más inmuebles insertados en una o más de las siguientes situaciones:
I, dominio privado con propietarios no identificados, en razón de descripciones imprecisas de los registros anteriores;
II, dominio privado objeto del debido registro en el registro de inmuebles competente, aunque sea de propietarios distintos; o
III, dominio público.
§ 3º Los procedimientos de la demarcación urbanística no constituyen condición para el procesamiento y la efectivación de la Reurb.
Art. 20.
El poder público notificará a los titulares de dominio y a los confrontantes del área demarcada, personalmente o por vía postal, con aviso de recepción, en la dirección que conste de la matrícula o de la transcripción, para que estos, queriendo, presenten impugnación a la demarcación urbanística, en el plazo común de treinta días.
§ 1º Eventuales titulares de dominio o confrontantes no identificados, o no encontrados o que rechacen la recepción de la notificación por vía postal, serán notificados por edicto, para que, queriendo, presenten impugnación a la demarcación urbanística, en el plazo común de treinta días.
§ 2º El edicto de que trata el § 1º de este artículo contendrá resumen del acta de demarcación urbanística, con la descripción que permita la identificación del área a demarcar y su dibujo simplificado.
§ 3º La ausencia de manifestación de los indicados en este artículo será interpretada como concordancia con la demarcación urbanística.
§ 4º Si hay impugnación solo en relación con la parcela del área objeto del acta de demarcación urbanística, es facultativo al poder público proseguir con el procedimiento en relación con la parcela no impugnada.
§ 5º A criterio del poder público municipal, las medidas de que trata este artículo podrán ser realizadas por el registro de inmuebles del local del núcleo urbano informal a regularizar.
§ 6º La notificación contendrá la advertencia de que la ausencia de impugnación implicará la pérdida de eventual derecho que el notificado titularice sobre el inmueble objeto de la Reurb.
Art. 21.
En la hipótesis de presentación de impugnación, podrá ser adoptado procedimiento extrajudicial de composición de conflictos.
§ 1º Si existe demanda judicial de la cual el impugnante sea parte y que verse sobre derechos reales o posesorios relativos al inmueble abarcado por la demarcación urbanística, deberá informarla al poder público, que comunicará al juzgado la existencia del procedimiento de que trata el caput de este artículo.
§ 2º Para subsidiar el procedimiento de que trata el caput de este artículo, se hará un levantamiento de eventuales pasivos tributarios, ambientales y administrativos asociados a los inmuebles objeto de impugnación, así como de las posesiones existentes, con miras a la identificación de casos de prescripción adquisitiva de la propiedad.
§ 3º La mediación observará lo dispuesto en la Lei nº 13.140, de 26 de junio de 2015, facultándose al poder público promover la alteración del acta de demarcación urbanística o adoptar cualquier otra medida que pueda alejar la oposición del propietario o de los confrontantes a la regularización del área ocupada.
§ 4º Caso no se obtenga acuerdo en la etapa de mediación, queda facultado el empleo del arbitraje.
Art. 22.
Transcurrido el plazo sin impugnación o caso superada la oposición al procedimiento, el acta de demarcación urbanística será encaminhada al registro de inmuebles y averbada en las matrículas por ella alcanzadas.
§ 1º La averbación informará:
I, el área total y el perímetro correspondiente al núcleo urbano informal a regularizar;
II, las matrículas alcanzadas por el acta de demarcación urbanística y, cuando sea posible, el área abarcada en cada una de ellas; e
III, la existencia de áreas cuyo origen no haya sido identificado en razón de imprecisiones de los registros anteriores.
§ 2º En la hipótesis de que el acta de demarcación urbanística incida sobre inmuebles aún no matriculados, previamente a la averbación, será abierta matrícula, que deberá reflejar la situación registrada del inmueble, dispensadas la rectificación del memorial descriptivo y la verificación de área remanente.
§ 3º En los casos de registro anterior efectuado en otra circunscripción, para apertura de la matrícula de que trata el § 2º de este artículo, el oficial requerirá, de oficio, certificaciones actualizadas de aquel registro.
§ 4º En la hipótesis de que la demarcación urbanística abarque inmuebles situados en más de una circunscripción inmobiliaria, el oficial del registro de inmuebles responsable por el procedimiento comunicará a las demás circunscripciones inmobiliarias involucradas para averbación de la demarcación urbanística en las respectivas matrículas alcanzadas.
§ 5º La demarcación urbanística será averbada aunque el área abarcada por el acta de demarcación urbanística supere el área disponible en los registros anteriores.
§ 6º No se exigirá, para la averbación de la demarcación urbanística, la rectificación del área no abarcada por el acta de demarcación urbanística, quedando la verificación de remanente bajo la responsabilidad del propietario del inmueble afectado.
Art. 23.
La legitimación fundiaria constituye forma originaria de adquisición del derecho real de propiedad conferido por acto del poder público, exclusivamente en el ámbito de la Reurb, a aquel que detente en área pública o posea en área privada, como suya, unidad inmobiliaria con destinación urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente el 22 de diciembre de 2016.
§ 1º Solo en la Reurb-S, la legitimación fundiaria será concedida al beneficiario, siempre que sean atendidas las siguientes condiciones:
I, el beneficiario no sea concesionario, foratario o propietario de inmueble urbano o rural;
I, el beneficiario no sea concesionario, foratario o propietario exclusivo de inmueble urbano o rural; (Redacción dada por la Lei nº 14.118, de 2021)
II, el beneficiario no haya sido contemplado con legitimación de posesión o fundiaria de inmueble urbano con la misma finalidad, aunque esté situado en núcleo urbano distinto; e
III, en caso de inmueble urbano con finalidad no residencial, sea reconocido por el poder público el interés público de su ocupación.
§ 2º Mediante la legitimación fundiaria, en cualquiera de las modalidades de la Reurb, el ocupante adquiere la unidad inmobiliaria con destinación urbana libre y desembarazada de cualesquiera cargas, derechos reales, gravámenes o inscripciones, eventualmente existentes en su matrícula de origen, salvo cuando se refieran al propio legitimado.
§ 3º Deberán ser transportadas las inscripciones, las indisponibilidades o los gravámenes existentes en el registro del área mayor originaria a las matrículas de las unidades inmobiliarias que no hayan sido adquiridas por legitimación fundiaria.
§ 4º En la Reurb-S de inmuebles públicos, la Unión, los Estados, el Distrito Federal y los Municipios, y sus entidades vinculadas, cuando titulares del dominio, quedan autorizados a reconocer el derecho de propiedad a los ocupantes del núcleo urbano informal regularizado mediante la legitimación fundiaria.
§ 5º En los casos previstos en este artículo, el poder público encaminhará la CRF para registro inmediato de la adquisición de propiedad, dispensados la presentación de título individualizado y las copias de la documentación referente a la calificación del beneficiario, el proyecto de regularización fundiaria aprobado, el listado de los ocupantes y su debida calificación y la identificación de las áreas que ocupan.
§ 6º Podrá el poder público atribuir dominio adquirido por legitimación fundiaria a los ocupantes que no hayan constado del listado inicial, mediante registro complementario, sin perjuicio de los derechos de quien haya constado en el listado inicial.
Art. 24.
En los casos de regularización fundiaria urbana previstos en la Lei nº 11.952, de 25 de junio de 2009, los Municipios podrán utilizar la legitimación fundiaria y demás instrumentos previstos en esta Lei para conferir propiedad a los ocupantes.
Art. 25.
La legitimación de posesión, instrumento de uso exclusivo para fines de regularización fundiaria, constituye acto del poder público destinado a conferir título, por medio del cual queda reconocida la posesión de inmueble objeto de la Reurb, con la identificación de sus ocupantes, del tiempo de la ocupación y de la naturaleza de la posesión, el cual es convertible en derecho real de propiedad, en la forma de esta Lei.
§ 1º La legitimación de posesión podrá ser transferida por causa mortis o por acto inter vivos.
§ 2º La legitimación de posesión no se aplica a los inmuebles urbanos situados en área de titularidad del poder público.
Art. 26.
Sin perjuicio de los derechos derivados del ejercicio de la posesión mansa y pacífica en el tiempo, aquel a cuyo favor sea expedido título de legitimación de posesión, transcurrido el plazo de cinco años de su registro, tendrá la conversión automática de él en título de propiedad, siempre que sean atendidos los términos y las condiciones del art. 183 de la Constitución Federal, independientemente de previa provocación o práctica de acto registral.
§ 1º En los casos no contemplados por el art. 183 de la Constitución Federal, el título de legitimación de posesión podrá ser convertido en título de propiedad, siempre que sean satisfechos los requisitos de usucapión establecidos en la legislación en vigor, a requerimiento del interesado, ante el registro de inmuebles competente.
§ 2º La legitimación de posesión, tras convertida en propiedad, constituye forma originaria de adquisición de derecho real, de modo que la unidad inmobiliaria con destinación urbana regularizada quedará libre y desembarazada de cualesquiera cargas, derechos reales, gravámenes o inscripciones, eventualmente existentes en su matrícula de origen, salvo cuando se refieran al propio beneficiario.
Art. 27.
El título de legitimación de posesión podrá ser cancelado por el poder público emisor cuando se constate que las condiciones estipuladas en esta Lei dejaron de ser satisfechas, sin que sea debida cualquier indemnización a aquel que irregularmente se benefició del instrumento.
Capítulo III Del Procedimiento Administrativo
Art. 28.
La Reurb obedecerá a las siguientes fases:
I, requerimiento de los legitimados;
II, procesamiento administrativo del requerimiento, en el cual será conferido plazo para manifestación de los titulares de derechos reales sobre el inmueble y de los confrontantes;
III, elaboración del proyecto de regularización fundiaria;
IV, saneamiento del proceso administrativo;
V, decisión de la autoridad competente, mediante acto formal, al cual se dará publicidad;
VI, expedición de la CRF por el Municipio; e
VII, registro de la CRF y del proyecto de regularización fundiaria aprobado ante el oficial del cartório de registro de inmuebles en que se sitúe la unidad inmobiliaria con destinación urbana regularizada.
Párrafo único. No impedirá la Reurb, en la forma establecida en esta Lei, la inexistencia de ley municipal específica que trate de medidas o posturas de interés local aplicables a proyectos de regularización fundiaria urbana.
Art. 29.
A fin de fomentar la efectiva implantación de las medidas de la Reurb, los entes federativos podrán celebrar convenios u otros instrumentos congéneres con el Ministerio de las Ciudades, con miras a cooperar para la fiel ejecución de lo dispuesto en esta Lei.
Art. 30.
Compete a los Municipios en los cuales estén situados los núcleos urbanos informales a ser regularizados:
I, clasificar, caso por caso, las modalidades de la Reurb;
II, procesar, analizar y aprobar los proyectos de regularización fundiaria; e
III, emitir la CRF.
§ 1º En la Reurb requerida por la Unión o por los Estados, la clasificación prevista en el inciso I del caput de este artículo será de responsabilidad del ente federativo instaurador.
§ 2º El Municipio deberá clasificar y fijar, en el plazo de hasta ciento ochenta días, una de las modalidades de la Reurb o denegar, fundamentadamente, el requerimiento.
§ 3º La inercia del Municipio implica la automática fijación de la modalidad de clasificación de la Reurb indicada por el legitimado en su requerimiento, así como la prosecución del procedimiento administrativo de la Reurb, sin perjuicio de futura revisión de esa clasificación por el Municipio, mediante estudio técnico que la justifique.
§ 4º Para las tierras de su propiedad, los órganos de la administración directa y las entidades de la administración indirecta de la Unión, de los Estados, del Distrito Federal y de los Municipios quedan autorizados a instaurar, procesar y aprobar la Reurb-S o la Reurb-E y a utilizar los demás instrumentos previstos en esta Lei. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 31.
Instaurada la Reurb, el Municipio deberá proceder a las búsquedas necesarias para determinar la titularidad del dominio de los inmuebles donde está situado el núcleo urbano informal a regularizar.
§ 1º Tratándose de inmuebles públicos o privados, corresponderá a los Municipios notificar a los titulares de dominio, a los responsables por la implantación del núcleo urbano informal, a los lindantes y a los terceros eventualmente interesados, para que, queriendo, presenten impugnación en el plazo de treinta días, contado desde la fecha de recepción de la notificación.
§ 2º Tratándose de inmuebles públicos municipales, el Municipio deberá notificar a los lindantes y terceros eventualmente interesados, para que, queriendo, presenten impugnación en el plazo de treinta días, contado desde la fecha de recepción de la notificación.
§ 3º En la hipótesis de presentación de impugnación, será iniciado el procedimiento extrajudicial de composición de conflictos de que trata esta Lei.
§ 4º La notificación del propietario y de los lindantes se hará por vía postal, con aviso de recepción, en la dirección que conste de la matrícula o de la transcripción, considerándose efectuada cuando comprobada la entrega en esa dirección.
§ 5º La notificación de la Reurb también se hará mediante publicación de edicto, con plazo de treinta días, del cual deberá constar, de forma resumida, la descripción del área a regularizar, en los siguientes casos:
I, cuando el propietario y los lindantes no sean encontrados; e
II, cuando haya rechazo de la notificación por cualquier motivo.
§ 6º La ausencia de manifestación de los indicados referidos en los §§ 1º y 4º de este artículo será interpretada como concordancia con la Reurb.
§ 7º Caso alguno de los inmuebles afectados o lindantes no esté matriculado o transcrito en la oficina registral, el Distrito Federal o los Municipios realizarán diligencias ante las oficinas anteriormente competentes, mediante presentación de la planta del perímetro regularizado, a fin de que su situación jurídica actual sea certificada, caso sea posible.
§ 8º El requerimiento de instauración de la Reurb o, en la forma de reglamento, la manifestación de interés en ese sentido por parte de cualquiera de los legitimados garantizan ante el poder público a los ocupantes de los núcleos urbanos informales situados en áreas públicas a ser regularizados la permanencia en sus respectivas unidades inmobiliarias, preservándose las situaciones de hecho ya existentes, hasta el eventual archivamiento definitivo del procedimiento.
§ 9º Queda dispensado lo dispuesto en este artículo, caso adoptados los procedimientos de la demarcación urbanística.
Art. 32.
La Reurb será instaurada por decisión del Municipio, mediante requerimiento, por escrito, de uno de los legitimados de que trata esta Lei.
Párrafo único. En la hipótesis de denegación del requerimiento de instauración de la Reurb, la decisión del Municipio deberá indicar las medidas a adoptar, con miras a la reformulación y a la reevaluación del requerimiento, cuando corresponda.
Art. 33.
Instaurada la Reurb, compete al Municipio aprobar el proyecto de regularización fundiaria, del cual deberán constar las responsabilidades de las partes involucradas.
Párrafo único. La elaboración y el costeo del proyecto de regularización fundiaria y de la implantación de la infraestructura esencial obedecerán a los siguientes procedimientos: (Derogado por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
I, en la Reurb-S: (Derogado por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
a) operada sobre área de titularidad de ente público, corresponderá al referido ente público o al Municipio promotor o al Distrito Federal la responsabilidad de elaborar el proyecto de regularización fundiaria en los términos del acuerdo que venga a ser celebrado y la implantación de la infraestructura esencial, cuando sea necesaria; e (Derogado por la Medida Provisória nº 996, de 2020) (Derogado por la Lei nº 14.118, de 2021)
b) operada sobre área titularizada por particular, corresponderá al Municipio o al Distrito Federal la responsabilidad de elaborar y costear el proyecto de regularización fundiaria y la implantación de la infraestructura esencial, cuando sea necesaria; (Derogado por la Medida Provisória nº 996, de 2020) (Derogado por la Lei nº 14.118, de 2021)
II, en la Reurb-E, la regularización fundiaria será contratada y costeada por sus potenciales beneficiarios o requirentes privados; e (Derogado por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
III, en la Reurb-E sobre áreas públicas, si hay interés público, el Municipio podrá proceder a la elaboración y al costeo del proyecto de regularización fundiaria y de la implantación de la infraestructura esencial, con posterior cobranza a sus beneficiarios. (Derogado por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
§ 1º La elaboración y el costeo del proyecto de regularización fundiaria y de la implantación de la infraestructura esencial obedecerán a los siguientes procedimientos: (Incluido por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
I, en la Reurb-S, corresponderá al Municipio o al Distrito Federal la responsabilidad de elaborar y costear el proyecto de regularización fundiaria y la implantación de la infraestructura esencial, cuando sea necesaria; (Incluido por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
II, en la Reurb-E, la regularización fundiaria será contratada y costeada por sus potenciales beneficiarios o requirentes privados; e (Incluido por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
III, en la Reurb-E sobre áreas públicas, si hay interés público, el Municipio podrá proceder a la elaboración y al costeo del proyecto de regularización fundiaria y de la implantación de la infraestructura esencial, con posterior cobranza a sus beneficiarios. (Incluido por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
§ 1º La elaboración y el costeo del proyecto de regularización fundiaria y de la implantación de la infraestructura esencial obedecerán a los siguientes procedimientos: (Incluido por la Lei nº 14.118, de 2021)
I, en la Reurb-S, corresponderá al Municipio o al Distrito Federal la responsabilidad de elaborar y costear el proyecto de regularización fundiaria y la implantación de la infraestructura esencial, cuando sea necesaria; (Redacción dada por la Lei nº 14.118, de 2021)
a) (derogada); (Redacción dada por la Lei nº 14.118, de 2021)
b) (derogada); (Redacción dada por la Lei nº 14.118, de 2021)
II, en la Reurb-E, la regularización fundiaria será contratada y costeada por sus potenciales beneficiarios o requirentes privados; e
III, en la Reurb-E sobre áreas públicas, si hay interés público, el Municipio podrá proceder a la elaboración y al costeo del proyecto de regularización fundiaria y de la implantación de la infraestructura esencial, con posterior cobranza a sus beneficiarios.
§ 2º En la Reurb-S, queda facultado a los legitimados promover, a sus expensas, los proyectos y los demás documentos técnicos necesarios a la regularización de su inmueble. (Incluido por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
§ 2º En la Reurb-S, queda facultado a los legitimados promover, a sus expensas, los proyectos y los demás documentos técnicos necesarios a la regularización de su inmueble, inclusive las obras de infraestructura esencial en los términos del § 1º del art. 36 de esta Lei. (Incluido por la Lei nº 14.118, de 2021)
Art. 34.
Los Municipios podrán crear cámaras de prevención y resolución administrativa de conflictos, en el ámbito de la administración local, inclusive mediante celebración de acuerdos con los Tribunales de Justicia estatales, las cuales tendrán competencia para dirimir conflictos relacionados a la Reurb, mediante solución consensual.
§ 1º El modo de composición y funcionamiento de las cámaras de que trata el caput de este artículo será establecido en acto del Poder Ejecutivo municipal y, en falta del acto, por lo dispuesto en la Lei nº 13.140, de 26 de junio de 2015.
§ 2º Si hay consenso entre las partes, el acuerdo será reducido a término y constituirá condición para la conclusión de la Reurb, con consecuente expedición de la CRF.
§ 3º Los Municipios podrán instaurar, de oficio o mediante provocación, procedimiento de mediación colectiva de conflictos relacionados a la Reurb.
§ 4º La instauración de procedimiento administrativo para la resolución consensual de conflictos en el ámbito de la Reurb suspende la prescripción.
§ 5º Los Municipios y el Distrito Federal podrán, mediante la celebración de convenio, utilizar los Centros Judiciales de Solución de Conflictos y Ciudadanía o las cámaras de mediación acreditadas en los Tribunales de Justicia.
Art. 35.
El proyecto de regularización fundiaria contendrá, como mínimo:
I, levantamiento planialtimétrico y catastral, con georreferenciación, suscrito por profesional competente, acompañado de Anotación de Responsabilidad Técnica (ART) o Registro de Responsabilidad Técnica (RRT), que demostrará las unidades, las construcciones, el sistema vial, las áreas públicas, los accidentes geográficos y los demás elementos caracterizadores del núcleo a regularizar;
II, planta del perímetro del núcleo urbano informal con demostración de las matrículas o transcripciones afectadas, cuando sea posible;
III, estudio preliminar de las desconformidades y de la situación jurídica, urbanística y ambiental;
IV, proyecto urbanístico;
V, memoriales descriptivos;
VI, propuesta de soluciones para cuestiones ambientales, urbanísticas y de reasentamiento de los ocupantes, cuando corresponda;
VII, estudio técnico para situación de riesgo, cuando corresponda;
VIII, estudio técnico ambiental, para los fines previstos en esta Lei, cuando corresponda;
IX, cronograma físico de servicios e implantación de obras de infraestructura esencial, compensaciones urbanísticas, ambientales y otras, cuando existan, definidas en ocasión de la aprobación del proyecto de regularización fundiaria; e
X, término de compromiso a ser firmado por los responsables, públicos o privados, por el cumplimiento del cronograma físico definido en el inciso IX de este artículo.
Párrafo único. El proyecto de regularización fundiaria deberá considerar las características de la ocupación y del área ocupada para definir parámetros urbanísticos y ambientales específicos, además de identificar los lotes, las vías de circulación y las áreas destinadas a uso público, cuando corresponda.
Art. 36.
El proyecto urbanístico de regularización fundiaria deberá contener, como mínimo, indicación:
I, de las áreas ocupadas, del sistema vial y de las unidades inmobiliarias, existentes o proyectadas;
II, de las unidades inmobiliarias a ser regularizadas, sus características, área, confrontaciones, localización, nombre del paseo y número de su designación catastral, si existe;
III, cuando corresponda, de las manzanas y sus subdivisiones en lotes o las fracciones ideales vinculadas a la unidad regularizada;
IV, de los paseos, espacios libres, áreas destinadas a edificios públicos y otros equipamientos urbanos, cuando existan;
V, de eventuales áreas ya usucapidas;
VI, de las medidas de adecuación para corrección de las desconformidades, cuando sean necesarias;
VII, de las medidas de adecuación de la movilidad, accesibilidad, infraestructura y reubicación de edificaciones, cuando sean necesarias;
VIII, de las obras de infraestructura esencial, cuando sean necesarias;
IX, de otros requisitos que sean definidos por el Municipio.
§ 1º Para fines de esta Lei, se considera infraestructura esencial los siguientes equipamientos:
I, sistema de abastecimiento de agua potable, colectivo o individual;
II, sistema de recolección y tratamiento del alcantarillado sanitario, colectivo o individual;
III, red de energía eléctrica domiciliaria;
IV, soluciones de drenaje, cuando sea necesario; e
V, otros equipamientos a ser definidos por los Municipios en función de las necesidades locales y características regionales.
§ 2º La Reurb puede ser implementada por etapas, abarcando el núcleo urbano informal de forma total o parcial.
§ 3º Las obras de implantación de infraestructura esencial, de equipamientos comunitarios y de mejora habitacional, así como su mantenimiento, pueden ser realizadas antes, durante o después de la conclusión de la Reurb.
§ 4º El Municipio definirá los requisitos para elaboración del proyecto de regularización, en lo que se refiere a los dibujos, al memorial descriptivo y al cronograma físico de obras y servicios a ser realizados, si corresponde.
§ 5º La planta y el memorial descriptivo deberán ser firmados por profesional legalmente habilitado, dispensada la presentación de Anotación de Responsabilidad Técnica (ART) en el Consejo Regional de Ingeniería y Agronomía (Crea) o de Registro de Responsabilidad Técnica (RRT) en el Consejo de Arquitectura y Urbanismo (CAU), cuando el responsable técnico sea servidor o empleado público.
§ 6º En la hipótesis de utilización, por el poder público, de piezas técnicas y proyectos de regularización fundiaria elaborados por empresas privadas y particulares en general, será necesaria, para la emisión de la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF), la anuencia de los autores o de quien detente los derechos de autor. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
§ 7º Las unidades desocupadas y no comercializadas del titular originario del dominio del área alcanzadas por la Reurb, en la forma del inciso I del caput de este artículo, podrán ser caucionadas o averbadas en enajenación fiduciaria y colocadas en garantía para las obras de infraestructura esenciales, consignándose el poder público como beneficiario de la garantía establecida. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 37.
En la Reurb-S, corresponderá al poder público competente, directamente o por medio de la administración pública indirecta, implementar la infraestructura esencial, los equipamientos comunitarios y las mejoras habitacionales previstas en los proyectos de regularización, así como soportar las cargas de su mantenimiento, pudiendo utilizar recursos financieros públicos y privados. (Redacción dada por la Lei nº 14.620, de 2023)
§ 1º Los proyectos y las obras de infraestructura esencial en la Reurb-S o Reurb-E, incluyendo vías de acceso, alumbrado público, solución de alcantarillado sanitario y de drenaje de aguas pluviales, conexiones domiciliarias de abastecimiento de agua y de energía eléctrica y valores gastados con indemnizaciones a los antiguos propietarios, podrán ser financiados con recursos del Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo (SBPE), del Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio (FGTS), del Fondo de Arrendamiento Residencial (FAR) y del Fondo de Desarrollo Social (FDS), así como por otras fuentes de financiamiento públicas, privadas o internacionales. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
§ 2º Garantizada la previsión de restitución integral de los valores disponibilizados, quedan autorizados a realizar las operaciones financieras para las obras de infraestructura referidas en el § 1º los órganos federales, estatales y municipales, inclusive sociedades de economía mixta, que operen en la ejecución de política habitacional y de infraestructuras conexas. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
§ 3º Las garantías para las operaciones financieras para las obras de infraestructura y mejoras esenciales para la Reurb son las previstas en el art. 17 de la Lei nº 9.514, de 20 de noviembre de 1997, y deberán ser incluidas en la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF). (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
§ 4º El cálculo de los valores debidos por los beneficiarios de la Reurb podrá ser realizado adoptándose como criterio las áreas de los inmuebles regularizados, individualmente considerados. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 37-A.
Queda autorizada la transferencia del derecho a construir correspondiente al potencial constructivo pasible de ser utilizado en otro local, prevista en el art. 35 de la Lei nº 10.257, de 10 de julio de 2001 (Estatuto da Cidade), para fines de viabilizar la elaboración de proyectos, la indemnización y la realización de las obras de infraestructura en proyectos de Reurb-S. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
Párrafo único. Las prefecturas podrán recibir inmuebles para el atendimiento de las finalidades previstas en este artículo, ofreciendo como contrapartida al propietario la posibilidad de transferencia del potencial constructivo del bien donado o expropiado amigablemente. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 38.
En la Reurb-E, el Distrito Federal o los Municipios deberán definir, en ocasión de la aprobación de los proyectos de regularización fundiaria, en los límites de la legislación de regencia, los responsables por la:
I, implantación de los sistemas viales;
II, implantación de la infraestructura esencial y de los equipamientos públicos o comunitarios, cuando corresponda; e
III, implementación de las medidas de mitigación y compensación urbanística y ambiental, y de los estudios técnicos, cuando corresponda.
§ 1º Las responsabilidades de que trata el caput de este artículo podrán ser atribuidas a los beneficiarios de la Reurb-E.
§ 2º Los responsables por la adopción de medidas de mitigación y compensación urbanística y ambiental deberán celebrar término de compromiso con las autoridades competentes como condición de aprobación de la Reurb-E.
Art. 39.
Para que sea aprobada la Reurb de núcleos urbanos informales, o de parcela de ellos, situados en áreas de riesgos geotécnicos, de inundaciones o de otros riesgos especificados en ley, estudios técnicos deberán ser realizados, a fin de examinar la posibilidad de eliminación, de corrección o de administración de riesgos en la parcela por ellos afectada.
§ 1º En la hipótesis del caput de este artículo, es condición indispensable a la aprobación de la Reurb la implantación de las medidas indicadas en los estudios técnicos realizados.
§ 2º En la Reurb-S que involucre áreas de riesgos que no admitan eliminación, corrección o administración, los Municipios deberán proceder a la reubicación de los ocupantes del núcleo urbano informal a regularizar.
Art. 40.
El pronunciamiento de la autoridad competente que decida el procesamiento administrativo de la Reurb deberá:
I, indicar las intervenciones a ejecutar, si corresponde, conforme el proyecto de regularización fundiaria aprobado;
II, aprobar el proyecto de regularización fundiaria resultante del proceso de regularización fundiaria; e
III, identificar y declarar los ocupantes de cada unidad inmobiliaria con destinación urbana regularizada, y los respectivos derechos reales.
Art. 41.
La Certificación de Regularización Fundiaria (CRF) es el acto administrativo de aprobación de la regularización que deberá acompañar el proyecto aprobado y deberá contener, como mínimo:
I, el nombre del núcleo urbano regularizado;
II, la localización;
III, la modalidad de la regularización;
IV, las responsabilidades de las obras y servicios constantes del cronograma;
V, la indicación numérica de cada unidad regularizada, cuando exista;
VI, el listado con nombres de los ocupantes que hayan adquirido la respectiva unidad, por título de legitimación fundiaria o mediante acto único de registro, así como el estado civil, la profesión, el número de inscripción en el catastro de las personas físicas del Ministerio de Hacienda y del registro general de la cédula de identidad y la filiación.
Capítulo IV Del Registro de la Regularización Fundiaria
Art. 42.
El registro de la CRF y del proyecto de regularización fundiaria aprobado será requerido directamente al oficial del cartório de registro de inmuebles de la situación del inmueble y será efectivizado independientemente de determinación judicial o del Ministerio Público.
Párrafo único. En caso de rechazo del registro, el oficial del cartório del registro de inmuebles expedirá nota devolutiva fundamentada, en la cual indicará los motivos del rechazo y formulará exigencias en los términos de esta Lei.
Art. 43.
En la hipótesis de que la Reurb abarque inmuebles situados en más de una circunscripción inmobiliaria, el procedimiento será efectuado ante cada uno de los oficiales de los cartórios de registro de inmuebles.
Párrafo único. Cuando los inmuebles regularizados estén situados en la divisa de las circunscripciones inmobiliarias, las nuevas matrículas de las unidades inmobiliarias serán de competencia del oficial del cartório de registro de inmuebles en cuya circunscripción esté situada la mayor porción de la unidad inmobiliaria regularizada.
Art. 44.
Recibida la CRF, corresponderá al oficial del cartório de registro de inmuebles prenotarla, autuarla, instaurar el procedimiento registral y, en el plazo de quince días, emitir la respectiva nota de exigencia o practicar los actos tendentes al registro.
§ 1º El registro del proyecto Reurb aprobado importa en:
I, apertura de nueva matrícula, cuando corresponda;
II, apertura de matrículas individualizadas para los lotes y áreas públicas resultantes del proyecto de regularización aprobado; e
III, registro de los derechos reales indicados en la CRF junto a las matrículas de los respectivos lotes, dispensada la presentación de título individualizado.
§ 2º Cuando el núcleo urbano regularizado abarque más de una matrícula, el oficial del registro de inmuebles abrirá nueva matrícula para el área objeto de regularización, conforme previsto en el inciso I del § 1º de este artículo, destacando el área abarcada en la matrícula de origen, dispensada la verificación de remanentes.
§ 3º El registro de la CRF dispensa la comprobación del pago de tributos o penalidades tributarias de responsabilidad de los legitimados.
§ 4º El registro de la CRF aprobado es independiente de averbación previa del cancelamiento del catastro de inmueble rural en el Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria (Incra).
§ 5º El procedimiento registral deberá ser concluido en el plazo de sesenta días, prorrogable por hasta igual período, mediante justificación fundamentada del oficial del cartório de registro de inmuebles.
§ 6º El oficial de registro queda dispensado de proveer la notificación de los titulares de dominio, de los lindantes y de terceros eventualmente interesados, una vez cumplido ese rito por el Municipio, conforme lo dispuesto en el art. 31 de esta Lei.
§ 7º El oficial del cartório de registro de inmuebles, tras el registro de la CRF, notificará al Incra, al Ministerio del Medio Ambiente y a la Secretaría de Ingresos Federales de Brasil para que esos órganos cancelen, parcial o totalmente, los respectivos registros existentes en el Catastro Ambiental Rural (CAR) y en los demás catastros relacionados a inmueble rural, relativamente a las unidades inmobiliarias regularizadas.
§ 8º El oficial del cartório de registro de inmuebles, al abrir las matrículas individuales derivadas del proyecto de regularización fundiaria, deberá, en las matrículas de unidades inmobiliarias cuyo ocupante no venga a ser informado en la lista de beneficiarios de la CRF, hacer constar el titular originario de la matrícula en la condición de propietario anterior, no insertando ese mismo propietario como titular actual de la matrícula abierta, sino solo insertando, en el campo relativo al propietario actual, texto informando que el futuro propietario será oportunamente citado en la matrícula cuando del envío de listas complementarias de beneficiarios. (Incluido por la Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 45.
Cuando se trate de inmueble sujeto a régimen de condominio general a ser dividido en lotes con indicación, en la matrícula, del área deferida a cada condómino, el Municipio podrá indicar, de forma individual o colectiva, las unidades inmobiliarias correspondientes a las fracciones ideales registradas, bajo su exclusiva responsabilidad, para la especialización de las áreas registradas en común.
Párrafo único. En la hipótesis de que la información prevista en el caput de este artículo no conste del proyecto de regularización fundiaria aprobado por el Municipio, las nuevas matrículas de las unidades inmobiliarias serán abiertas mediante requerimiento de especialización formulado por los legitimados de que trata esta Lei, dispensado el otorgamiento de escritura pública para indicación de la manzana y del lote.
Art. 46.
Para atendimiento al principio de la especialidad, el oficial del cartório de registro de inmuebles adoptará el memorial descriptivo de la gleba presentado con el proyecto de regularización fundiaria y deberá averbarlo en la matrícula existente, anteriormente al registro del proyecto, independientemente de provocación, rectificación, notificación, unificación o verificación de disponibilidad o remanente.
§ 1º Si hay duda en cuanto a la extensión de la gleba matriculada, en razón de la precariedad de la descripción tabular, el oficial del cartório de registro de inmuebles abrirá nueva matrícula para el área destacada y averbará el referido destaque en la matrícula matriz.
§ 2º Las notificaciones serán emitidas de forma simplificada, indicando los datos de identificación del núcleo urbano a regularizar, sin el anexo de plantas, proyectos, memoriales u otros documentos, invitando al notificado a comparecer a la sede de la oficina para tomar conocimiento de la CRF con la advertencia de que el no comparecimiento y la no presentación de impugnación, en el plazo legal, importará en anuencia al registro.
§ 3º En la hipótesis de que el proyecto de regularización fundiaria no involucre la integralidad del inmueble matriculado, el registro se hará con base en la planta y en el memorial descriptivo referentes al área objeto de regularización y el destaque en la matrícula del área total deberá ser averbado.
Art. 47.
Los estándares de los memoriales descriptivos, de las plantas y de las demás representaciones gráficas, inclusive las escalas adoptadas y otros detalles técnicos, seguirán las directrices establecidas por la autoridad municipal o distrital competente, las cuales serán consideradas atendidas con la emisión de la CRF.
Párrafo único. No serán exigidos reconocimientos de firma en los documentos que componen la CRF o el término individual de legitimación fundiaria cuando presentados por la Unión, Estados, Distrito Federal, Municipios o entes de la administración indirecta.
Art. 48.
El registro de la CRF producirá efecto de institución y especificación de condominio, cuando corresponda, regido por las disposiciones legales específicas, hipótesis en la cual queda facultada a los condóminos la aprobación de convención condominial.
Art. 49.
El registro de la CRF se hará en todas las matrículas afectadas por el proyecto de regularización fundiaria aprobado, debiendo ser informadas, cuando sea posible, las parcelas correspondientes a cada matrícula.
Art. 50.
En las matrículas abiertas para cada parcela, deberán constar de los campos referentes al registro anterior y al propietario:
I, cuando sea posible, la identificación exacta del origen de la parcela matriculada, mediante planta de superposición de la parcelación con los registros existentes, la matrícula anterior y el nombre de su propietario;
II, cuando no sea posible identificar el exacto origen de la parcela matriculada, todas las matrículas anteriores afectadas por la Reurb y la expresión "propietario no identificado", dispensándose en ese caso los requisitos de los ítems 4 y 5 del inciso II del art. 167 de la Lei nº 6.015, de 31 de diciembre de 1973.
Art. 51.
Calificada la CRF y no habiendo exigencias ni impedimentos, el oficial del cartório de registro de inmuebles efectuará su registro en la matrícula de los inmuebles cuyas áreas hayan sido afectadas, total o parcialmente.
Párrafo único. No identificadas las transcripciones o las matrículas del área regularizada, el oficial del cartório de registro abrirá matrícula con la descripción del perímetro del núcleo urbano informal que conste de la CRF y en ella efectuará el registro.
Art. 52.
Registrada la CRF, será abierta matrícula para cada una de las unidades inmobiliarias regularizadas.
Párrafo único. Para los actuales ocupantes de las unidades inmobiliarias objeto de la Reurb, los compromisos de compraventa, las cesiones y las promesas de cesión valdrán como título hábil para la adquisición de la propiedad, cuando acompañados de la prueba de pago de las obligaciones del adquirente, y serán registrados en las matrículas de las unidades inmobiliarias correspondientes, resultantes de la regularización fundiaria.
Art. 53.
Con el registro de la CRF, serán incorporados automáticamente al patrimonio público las vías públicas, las áreas destinadas al uso común del pueblo, los edificios públicos y los equipamientos urbanos, en la forma indicada en el proyecto de regularización fundiaria aprobado.
Párrafo único. A requerimiento del Municipio, el oficial de registro de inmuebles abrirá matrícula para las áreas que hayan ingresado en el dominio público.
Art. 54.
Las unidades desocupadas y no comercializadas alcanzadas por la Reurb tendrán sus matrículas abiertas en nombre del titular originario del dominio del área.
Párrafo único. Las unidades no edificadas que hayan sido comercializadas a cualquier título tendrán sus matrículas abiertas en nombre del adquirente, conforme procedimiento previsto en los arts. 84 y 99 de esta Lei.
Párrafo único. Las unidades no edificadas que hayan sido comercializadas a cualquier título tendrán sus matrículas abiertas en nombre del adquirente, conforme procedimiento previsto en los art. 84 y art. 98. (Redacción dada por la Medida Provisória nº 996, de 2020)
Párrafo único. Las unidades no edificadas que hayan sido comercializadas a cualquier título tendrán sus matrículas abiertas en nombre del adquirente, conforme procedimiento previsto en los arts. 84 y 98 de esta Lei. (Redacción dada por la Lei nº 14.118, de 2021)
Capítulo V Del Derecho Real de Laje (Sobreelevación)
Art. 55.
La Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil), pasa a regir con las siguientes alteraciones:
"Art. 1.225. ...........................................................
......................................................................................
XII, la concesión de derecho real de uso; e
XIII, la laje." (NR)
.....................................................................................
.....................................................................................
'Art. 1.510-A. El propietario de una construcción-base podrá ceder la superficie superior o inferior de su construcción a fin de que el titular de la laje mantenga unidad distinta de aquella originalmente construida sobre el suelo.
§ 1º El derecho real de laje contempla el espacio aéreo o el subsuelo de terrenos públicos o privados, tomados en proyección vertical, como unidad inmobiliaria autónoma, no contemplando las demás áreas edificadas o no pertenecientes al propietario de la construcción-base.
§ 2º El titular del derecho real de laje responderá por las cargas y tributos que incidan sobre su unidad.
§ 3º Los titulares de la laje, unidad inmobiliaria autónoma constituida en matrícula propia, podrán de ella usar, gozar y disponer.
§ 4º La institución del derecho real de laje no implica la atribución de fracción ideal de terreno al titular de la laje o la participación proporcional en áreas ya edificadas.
§ 5º Los Municipios y el Distrito Federal podrán disponer sobre posturas edilicias y urbanísticas asociadas al derecho real de laje.
§ 6º El titular de la laje podrá ceder la superficie de su construcción para la institución de un sucesivo derecho real de laje, siempre que haya autorización expresa de los titulares de la construcción-base y de las demás lajes, respetadas las posturas edilicias y urbanísticas vigentes.'
'Art. 1.510-B. Está expresamente prohibido al titular de la laje perjudicar con obras nuevas o con falta de reparación la seguridad, la línea arquitectónica o el arreglo estético del edificio, observadas las posturas previstas en legislación local.'
'Art. 1.510-C. Sin perjuicio, en lo que corresponda, de las normas aplicables a los condominios edilicios, para fines del derecho real de laje, los gastos necesarios para la conservación y disfrute de las partes que sirven a todo el edificio y al pago de servicios de interés común serán compartidos entre el propietario de la construcción-base y el titular de la laje, en la proporción que venga a ser estipulada en contrato.
§ 1º Son partes que sirven a todo el edificio:
I, los cimientos, columnas, pilares, paredes maestras y todas las partes restantes que constituyan la estructura del edificio;
II, el techo o las terrazas de cobertura, aunque estén destinados al uso exclusivo del titular de la laje;
III, las instalaciones generales de agua, alcantarillado, electricidad, calefacción, aire acondicionado, gas, comunicaciones y semejantes que sirvan a todo el edificio; e
IV, en general, las cosas que sean afectadas al uso de todo el edificio.
§ 2º Está asegurado, en cualquier caso, el derecho de cualquier interesado en promover reparaciones urgentes en la construcción en la forma del párrafo único del art. 249 de este Código.'
'Art. 1.510-D. En caso de enajenación de cualquiera de las unidades sobrepuestas, tendrán derecho de preferencia, en igualdad de condiciones con terceros, los titulares de la construcción-base y de la laje, en ese orden, que serán informados por escrito para que se manifiesten en el plazo de treinta días, salvo si el contrato dispone de modo diverso.
§ 1º El titular de la construcción-base o de la laje a quien no se dé conocimiento de la enajenación podrá, mediante depósito del respectivo precio, hacerse de la parte enajenada a terceros, si lo requiere en el plazo de decadencia de ciento ochenta días, contado desde la fecha de enajenación.
§ 2º Si hay más de una laje, tendrá preferencia, sucesivamente, el titular de las lajes ascendentes y el titular de las lajes descendentes, asegurada la prioridad para la laje más próxima a la unidad sobrepuesta a enajenar.'
'Art. 1.510-E. La ruina de la construcción-base implica extinción del derecho real de laje, salvo:
I, si este hubiera sido instituido sobre el subsuelo;
II, si la construcción-base no es reconstruida en el plazo de cinco años.
Párrafo único. Lo dispuesto en este artículo no aleja el derecho a eventual reparación civil contra el culpable por la ruina.'"
Art. 56.
La Lei nº 6.015, de 31 de diciembre de 1973, pasa a regir con las siguientes alteraciones, en lo relativo a la matrícula del derecho real de laje, al registro de la CRF y a la legitimación fundiaria. [transcripción técnica simplificada]
Art. 57.
El caput del art. 799 de la Lei nº 13.105, de 16 de marzo de 2015 (Código de Proceso Civil), pasa a regir adicionado con los siguientes incisos X y XI, sobre la intimación del titular de la construcción-base o de las lajes cuando la embargo recaiga sobre el derecho real de laje o sobre la construcción-base.
Capítulo VI Del Condominio de Lotes
Art. 58.
La Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil), pasa a regir adicionada con la Sección IV en el Capítulo VII del Título III del Libro III de la Parte Especial:
"Sección IV
Del Condominio de Lotes
'Art. 1.358-A. Puede haber, en terrenos, partes designadas de lotes que son propiedad exclusiva y partes que son propiedad común de los condóminos.
§ 1º La fracción ideal de cada condómino podrá ser proporcional al área del suelo de cada unidad autónoma, al respectivo potencial constructivo o a otros criterios indicados en el acto de institución.
§ 2º Se aplica, en lo que corresponda, al condominio de lotes lo dispuesto sobre condominio edilicio en este Capítulo, respetada la legislación urbanística.
§ 3º Para fines de promoción inmobiliaria, la implantación de toda la infraestructura quedará a cargo del emprendedor.'"
Capítulo VII De los Conjuntos Habitacionales
Art. 59.
Serán regularizados como conjuntos habitacionales los núcleos urbanos informales que hayan sido constituidos para la enajenación de unidades ya edificadas por el propio emprendedor, público o privado.
§ 1º Los conjuntos habitacionales pueden estar constituidos de parcelación del suelo con unidades edificadas aisladas, parcelación del suelo con edificaciones en condominio, condominios horizontales o verticales, o ambas modalidades de parcelación y condominio.
§ 2º Las unidades resultantes de la regularización de conjuntos habitacionales serán atribuidas a los ocupantes reconocidos, salvo cuando el ente público promotor del programa habitacional demuestre que, durante el proceso de regularización fundiaria, hay obligaciones pendientes, caso en que las unidades inmobiliarias regularizadas serán a él atribuidas.
Art. 60.
Para la aprobación y registro de los conjuntos habitacionales que componen la Reurb quedan dispensadas la presentación del habite-se y, en el caso de Reurb-S, las respectivas certificaciones negativas de tributos y contribuciones previsionales.
Capítulo VIII Del Condominio Urbano Simple
Art. 61.
Cuando un mismo inmueble contenga construcciones de casas o cuartos, podrá ser instituido, inclusive para fines de Reurb, condominio urbano simple, respetados los parámetros urbanísticos locales, y serán discriminadas, en la matrícula, la parte del terreno ocupada por las edificaciones, las partes de utilización exclusiva y las áreas que constituyen pasaje para las vías públicas o para las unidades entre sí.
Párrafo único. El condominio urbano simple será regido por esta Lei, aplicándose, en lo que corresponda, lo dispuesto en la legislación civil, tal como los arts. 1.331 a 1.358 de la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil).
Art. 62.
La institución del condominio urbano simple será registrada en la matrícula del respectivo inmueble, en la cual deberán ser identificadas las partes comunes al nivel del suelo, las partes comunes internas a la edificación, si las hay, y las respectivas unidades autónomas, dispensada la presentación de convención de condominio.
§ 1º Tras el registro de la institución del condominio urbano simple, deberá ser abierta una matrícula para cada unidad autónoma, a la cual corresponderá, como parte inseparable, una fracción ideal del suelo y de las otras partes comunes, si las hay, representada en la forma de porcentaje.
§ 2º Las unidades autónomas constituidas en matrícula propia podrán ser enajenadas y gravadas libremente por sus titulares.
§ 3º Ninguna unidad autónoma podrá ser privada de acceso al paseo público.
§ 4º La gestión de las partes comunes se hará de común acuerdo entre los condóminos, pudiendo ser formalizada por medio de instrumento particular.
Art. 63.
En el caso de la Reurb-S, la averbación de las edificaciones podrá ser efectivizada a partir de mera noticia, a requerimiento del interesado, de la cual consten el área construida y el número de la unidad inmobiliaria, dispensada la presentación de habite-se y de certificaciones negativas de tributos y contribuciones previsionales.
Capítulo IX De la Recolección de Inmuebles Abandonados
Art. 64.
Los inmuebles urbanos privados abandonados cuyos propietarios no posean la intención de conservarlos en su patrimonio quedan sujetos a la recolección por el Municipio o por el Distrito Federal en la condición de bien vacante.
§ 1º La intención referida en el caput de este artículo será presumida cuando el propietario, cesados los actos de posesión sobre el inmueble, no adimplir las cargas fiscales instituidas sobre la propiedad predial y territorial urbana, por cinco años.
§ 2º El procedimiento de recolección de inmuebles urbanos abandonados obedecerá a lo dispuesto en acto del Poder Ejecutivo municipal o distrital y observará, como mínimo:
I, apertura de proceso administrativo para tratar de la recolección;
II, comprobación del tiempo de abandono y de incumplimiento fiscal;
III, notificación al titular del dominio para, queriendo, presentar impugnación en el plazo de treinta días, contado desde la fecha de recepción de la notificación.
§ 3º La ausencia de manifestación del titular del dominio será interpretada como concordancia con la recolección.
§ 4º Respetado el procedimiento de recolección, el Municipio podrá realizar, directamente o por medio de terceros, las inversiones necesarias para que el inmueble urbano recolectado alcance prontamente los objetivos sociales a los que se destina.
§ 5º En la hipótesis de que el propietario reivindique la posesión del inmueble declarado abandonado, en el transcurso del trienio a que alude el art. 1.276 de la Lei nº 10.406, de 10 de enero de 2002 (Código Civil), queda asegurado al Poder Ejecutivo municipal o distrital el derecho al resarcimiento previo, y en valor actualizado, de todos los gastos en que eventualmente hubiera incurrido, inclusive tributarios, en razón del ejercicio de la posesión provisional.
Art. 65.
Los inmuebles recolectados por los Municipios o por el Distrito Federal podrán ser destinados a los programas habitacionales, a la prestación de servicios públicos, al fomento de la Reurb-S o serán objeto de concesión de derecho real de uso a entidades civiles que comprobadamente tengan fines filantrópicos, asistenciales, educativos, deportivos u otros, en el interés del Municipio o del Distrito Federal.
Capítulo X De la Regularización de la Propiedad Fiduciaria del Fondo de Arrendamiento Residencial (FAR)
Art. 66.
La Lei nº 11.977, de 7 de julio de 2009, pasa a regir adicionada con los arts. 7º-A, 7º-B y 7º-C, que tratan de la obligación de ocupación de los inmuebles del Programa Minha Casa Minha Vida adquiridos con recursos del FAR, las hipótesis de vencimiento anticipado de la deuda y los procedimientos de consolidación de la propiedad fiduciaria en nombre del FAR en caso de incumplimiento. [transcripción técnica simplificada]
Art. 67.
La Lei nº 9.514, de 20 de noviembre de 1997, pasa a regir con alteraciones en sus arts. 24, 26, 26-A, 27, 30, 37-A y 39, principalmente sobre la definición del valor del inmueble en la consolidación de la propiedad fiduciaria, los procedimientos de intimación del deudor, el derecho de preferencia del deudor fiduciante para adquirir el inmueble por el valor de la deuda, y la tasa de ocupación en la fase entre la consolidación de la propiedad y la inmisión en la posesión. [transcripción técnica simplificada]
Capítulo XI Disposiciones Finales y Transitorias
Art. 68.
Al Distrito Federal se atribuyen las competencias, los derechos y las responsabilidades reservadas a los Estados y a los Municipios, en la forma de esta Lei.
Art. 69.
Las glebas parceladas para fines urbanos anteriormente al 19 de diciembre de 1979, que no posean registro, podrán tener su situación jurídica regularizada mediante el registro de la parcelación, siempre que esté implantada e integrada a la ciudad, pudiendo, para tanto, utilizar los instrumentos previstos en esta Lei.
§ 1º El interesado requerirá al oficial del cartório de registro de inmuebles la efectivización del registro de la parcelación, munido de los siguientes documentos:
I, planta del área en regularización firmada por el interesado responsable por la regularización y por profesional legalmente habilitado, acompañada de la Anotación de Responsabilidad Técnica (ART) en el Consejo Regional de Ingeniería y Agronomía (Crea) o de Registro de Responsabilidad Técnica (RRT) en el Consejo de Arquitectura y Urbanismo (CAU), conteniendo el perímetro del área a regularizar y las subdivisiones de las manzanas, lotes y áreas públicas, con las dimensiones y numeración de los lotes, paseos, espacios libres y otras áreas con destinación específica, si corresponde, dispensada la ART o el RRT cuando el responsable técnico sea servidor o empleado público;
II, descripción técnica del perímetro del área a regularizar, de los lotes, de las áreas públicas y de otras áreas con destinación específica, cuando corresponda;
III, documento expedido por el Municipio, atestando que la parcelación fue implantada antes del 19 de diciembre de 1979 y que está integrada a la ciudad.
§ 2º La presentación de la documentación prevista en el § 1º de este artículo dispensa la presentación del proyecto de regularización fundiaria, de estudio técnico ambiental, de CRF o de cualesquiera otras manifestaciones, aprobaciones, licencias o permisos emitidos por los órganos públicos.
Art. 70.
Las disposiciones de la Lei nº 6.766, de 19 de diciembre de 1979, no se aplican a la Reurb, salvo en cuanto a lo dispuesto en los arts. 37, 38, 39, en el caput y en los §§ 1º, 2º, 3º y 4º del art. 40 y en los arts. 41, 42, 44, 47, 48, 49, 50, 51 y 52 de la referida Lei.
Art. 71.
Para fines de la Reurb, quedan dispensadas la desafectación y las exigencias previstas en el inciso I del caput del art. 17 de la Lei nº 8.666, de 21 de junio de 1993.
Art. 72.
El art. 11 de la Lei nº 11.124, de 16 de junio de 2005, pasa a regir adicionado con el siguiente § 4º, habilitando al FNHIS a destinar recursos para la compensación, total o parcial, de los costos referentes a los actos registrales de la Regularización Fundiaria Urbana de Interés Social (Reurb-S).
Art. 73.
Deben los Estados crear y reglamentar fondos específicos destinados a la compensación, total o parcial, de los costos referentes a los actos registrales de la Reurb-S previstos en esta Lei.
Párrafo único. Para que los fondos estatales accedan a los recursos del Fondo Nacional de Vivienda de Interés Social (FNHIS), creado por la Lei nº 11.124, de 16 de junio de 2005, deberán firmar término de adhesión, en la forma a ser reglamentada por el Poder Ejecutivo federal.
Art. 74.
Serán regularizadas, en la forma de esta Lei, las ocupaciones que incidan sobre áreas objeto de demanda judicial que versen sobre derechos reales de garantía o constricciones judiciales, bloqueos e indisponibilidades, salvo la hipótesis de decisión judicial específica que impida el análisis, aprobación y registro del proyecto de regularización fundiaria urbana.
Art. 75.
Las normas y los procedimientos establecidos en esta Lei podrán ser aplicados a los procesos administrativos de regularización fundiaria iniciados por los entes públicos competentes hasta la fecha de publicación de esta Lei, siendo regidos, a criterio de ellos, por los arts. 288-A a 288-G de la Lei nº 6.015, de 31 de diciembre de 1973, y por los arts. 46 a 71-A de la Lei nº 11.977, de 7 de julio de 2009.
Brasília, 11 de julio de 2017; 196º de la Independencia y 129º de la República.
MICHEL TEMER
Torquato Jardim
Henrique Meirelles
Dyogo Henrique de Oliveira
Eliseu Padilha
Bruno Cavalcanti de Araújo
Este texto no sustituye al publicado en el DOU del 12/07/2017 y edición extra.
