Pre projekta, studija izvodljivosti.

Studija izvodljivosti nije projekat u ubrzanoj verziji

Razgovor gotovo uvek počinje od crteža. Neko ima parcelu, ili je jedan potpis od toga da je kupi, i prvo što traži od arhitekte jeste ideja o tome šta se tu može napraviti. Deluje kao prvo pitanje, a treće je. Pre njega dolaze dva na koja se ne odgovara crtanjem.

Studija izvodljivosti nije idejna osnova, niti projekat urađen na brzinu da se vidi da li se sviđa. To je dokument koji odgovara da li posao uopšte postoji. Može se završiti crtežom, ali počinje sa tri čitanja koja nemaju veze sa estetikom: šta katastarski i zemljišnoknjižni podaci kažu da parcela jeste, šta zakon te opštine dopušta da se na njoj gradi, i koliko se od izgrađenog vraća kao prihod.

Redosled je važan zato što cena greške nije simetrična. Ponoviti studiju košta nedelje. Ponoviti projekat koji je već ušao u postupak odobravanja košta godine, a ponekad košta i samu parcelu, jer je odluka o kupovini doneta na osnovu broja koji niko nije proverio.

Prvi račun parcele nije vaš

Broj koji odlučuje koliko staje na gradsku parcelu ima tehničko ime i nije stvar izbora vlasnika. Statut grada u članu 28, stavu 1, utvrđuje da je koeficijent izgrađenosti odnos između površine koja se sme graditi i površine parcele. Taj odnos je ono što kvadrate zemlje pretvara u kvadrate proizvoda.

Isti član propisuje da generalni plan može odrediti područja u kojima se pravo gradnje ostvaruje iznad osnovnog koeficijenta, uz protivnaknadu koju pruža korisnik, i da će plan utvrditi najviše granice koje se mogu dostići, uzimajući u obzir srazmeru između postojeće infrastrukture i očekivanog povećanja gustine u svakom području (član 28, uvodni deo i stav 3).

Koliko ta protivnaknada košta, međutim, ne piše u saveznom zakonu. Član 30 to upućuje na poseban opštinski zakon, koji utvrđuje formulu obračuna naplate, slučajeve oslobođenja od plaćanja i protivnaknadu korisnika. Praktična posledica je tvrda: dve identične parcele, u susednim opštinama, mogu imati potpuno različite račune, i nijedan se ne rešava crtežom.

Zato prvo pitanje studije izvodljivosti nikada nije koliko jedinica staje. Pitanje je koliki je osnovni koeficijent, koliki je najviši, i koliko košta razlika između njih.

Ne postaje svaki kupljeni kvadrat prodajni kvadrat

Kada posao podrazumeva parcelaciju, deo zemljišta prestaje da pripada investitoru na dan upisa. Zakon 6.766, u članu 4, tački I, u tekstu koji je dao Zakon 9.785 iz 1999, utvrđuje da će površine namenjene saobraćajnim sistemima, podizanju urbane i društvene infrastrukture i javnim otvorenim prostorima biti srazmerne gustini izgradnje predviđenoj generalnim planom ili odobrenoj opštinskim zakonom za zonu u kojoj se nalaze.

Obratite pažnju na ono što je savezni zakon prestao da radi: ne utvrđuje procenat. Prvobitni tekst iz 1979. jeste, i stav 1 istog člana 4 govorio je da udeo javnih površina ne može biti manji od 35% zemljišta. Taj stav je zamenjen Zakonom 9.785 iz 1999, a tekst koji je stupio na njegovo mesto utvrđuje nešto drugo: da će opštinski zakon odrediti, za svaku zonu na koju je podeljena teritorija opštine, dozvoljene namene i urbanističke parametre parcelacije i izgradnje, obavezno uključujući najmanje i najveće površine parcela i najviše koeficijente izgrađenosti.

Ko navodi trideset pet odsto javnih površina kao nacionalno pravilo, ponavlja tekst koji ne važi više od dvadeset pet godina. On ostaje vidljiv u prečišćenom tekstu, precrtan pored nove verzije, i odatle se greška hrani. Udeo dolazi iz opštine, razlikuje se po zoni, i spada u prve stvari koje treba utvrditi, ne u poslednje.

Posledica po novčani tok je neposredna i obično se potcenjuje: cena po kvadratu zemljišta nije cena po kvadratu prodajne površine. Između njih stoji odbitak o kome govori samo lokalni zakon, i on menja ceo račun projekta.

Susedstvo ulazi u račun pre radova

Projekat većeg obima ne pregovara samo sa vlasnikom i sa opštinom. Pregovara sa ulicom. Statut grada u članu 36 predviđa da će opštinski zakon odrediti koji privatni ili javni projekti i delatnosti u gradskom području zavise od izrade prethodne studije uticaja na susedstvo radi dobijanja dozvola ili odobrenja za gradnju, doziđivanje ili rad, iz nadležnosti opštinske vlasti.

Član 37 nabraja šta ta studija najmanje razmatra: povećanje gustine stanovništva; urbanu i društvenu infrastrukturu; namenu i izgradnju zemljišta; rast vrednosti nekretnina; urbanu mobilnost, stvaranje saobraćaja i potražnju za javnim prevozom, prema tekstu koji je dao Zakon 14.849 od 2. maja 2024; provetravanje i osvetljenje; i gradski pejzaž i prirodno i kulturno nasleđe.

A član 38 zatvara vrata koja mnogi pokušavaju da otvore: izrada studije uticaja na susedstvo ne zamenjuje izradu i odobrenje prethodne studije uticaja na životnu sredinu, koje traži propis o zaštiti životne sredine. Kada se traže obe, obe se i rade.

Za onoga ko pravi račun, ovo nije daleka birokratija. To je rok, i to su uslovi. Uslov postaje rad, rad postaje trošak, a trošak ili ulazi u studiju izvodljivosti ili je studija pogrešna.

Crtati pre pitanja skupo je na određen način

Crtež nastao pre odgovora nije beskoristan. Gori je od beskorisnog: stvara obavezu. Lepa slika kruži, partner se oduševi, prodavac projektuje cenu, a kada se pojavi stvarni parametar, već postoji očekivanje koje broj demantuje.

Od tog trenutka rasprava prestaje da bude tehnička. Postaje rasprava o smanjivanju onoga što je već obećano, a to je najgori mogući teren za odluku o ulaganju. Studija koja dolazi pre štiti upravo od toga: postavlja gornju granicu pre nego što se neko zaljubi u broj iznad te granice.

Postoji i drugi trošak, manje vidljiv. Projekat u postupku troši red čekanja. Ući sa predlogom koji zakon ne može da izdrži troši vreme razmatranja i troši odnos sa organom koji izdaje dozvole, a obe stvari se vraćaju skuplje pri sledećem zahtevu.

Najbolji ishod studije izvodljivosti može biti da se ne kupuje

Postoji ishod studije koji niko ne naručuje i koji je ponekad najvredniji: onaj koji kaže da ta parcela, po toj ceni, sa tim parametrima, ne zatvara račun. On štedi razliku između greške merene nedeljama i greške merene godinama.

I postoji varijanta češća od čistog ne: ne na taj način. Parcela zatvara račun, ali ne sa proizvodom koji je zamišljen. Zatvara sa manje jedinica i višom cenom po jedinici, ili sa mešovitom namenom umesto čisto stambene, ili u fazama, ili posle promene namene koja traži protivnaknadu. Ti izlazi se pojavljuju samo kada neko pročita parametar pre nego što crta.

To razdvaja biro pozvan da crta od biroa pozvanog da odlučuje. Prvi isporučuje listove. Drugi isporučuje račun, a račun je ono što listove kasnije drži.

Sedam pitanja, ovim redom

Pre ugovaranja projekta, pre potpisivanja kupovine, pre bilo kakve najave:

• Šta zvanični upis kaže da ova parcela jeste? Površina, međe, tereti, službenosti i upisana ograničenja dolaze pre svake pretpostavke.
• U kojoj je zoni, i koliki je osnovni koeficijent izgrađenosti? To je odnos između površine koja se sme graditi i površine parcele, prema članu 28, stavu 1 Statuta grada.
• Koliki je najviši koeficijent, i koliko košta doći do njega? Protivnaknada postoji ako je generalni plan predvidi, a formula je stvar opštinskog zakona, prema članu 30.
• Ako ima parcelacije, koliko zemljišta prestaje da bude prodajno? Udeo javnih površina dolazi iz generalnog plana ili opštinskog zakona, prema članu 4, tački I Zakona 6.766.
• Da li projekat traži studiju uticaja na susedstvo? To određuje opštinski zakon, prema članu 36, a najmanji sadržaj stoji u članu 37.
• Traži li i dozvolu za zaštitu životne sredine? Studija susedstva ne zamenjuje studiju životne sredine, prema članu 38, i rokovi im nisu isti.
• Kada se sve to odbije, koliko ostaje prodajno, i po kojoj ceni? To je jedino pitanje koje odgovara da li posao postoji, i ono je poslednje, a ne prvo.

Ni na jedno od sedam pitanja ne odgovara se crtanjem. Na sva se odgovara pre, i zato studija izvodljivosti nije ubrzana verzija projekta. To je deo koji odlučuje da li će projekta uopšte biti.

Korišćeni izvori

Sve adrese proverene 25. avgusta 2026, u zvaničnim prečišćenim tekstovima na sajtu Planalto.

• Zakon 10.257 od 10. jula 2001, Statut grada, zvanični tekst, Planalto. Član 28, uvodni deo i stavovi 1 i 3, koeficijent izgrađenosti i naplatno pravo gradnje; član 30, tačke I do III, poseban opštinski zakon; članovi 36, 37 i 38, prethodna studija uticaja na susedstvo.
• Zakon 6.766 od 19. decembra 1979, parcelacija gradskog zemljišta, prečišćen tekst, Planalto. Član 4, tačka I, površine namenjene saobraćaju, urbanoj i društvenoj infrastrukturi i javnim otvorenim prostorima.
• Zakon 9.785 od 29. januara 1999, zvanični tekst, Planalto. Novi tekst člana 4, tačke I i stava 1 člana 4 Zakona 6.766, kojim je najmanji udeo javnih površina od 35% zamenjen određivanjem urbanističkih parametara po zonama u opštinskom zakonu.
• Zakon 14.849 od 2. maja 2024, zvanični tekst, Planalto. Menja tačku V uvodnog dela člana 37 Statuta grada tako da se u prethodnim studijama uticaja na susedstvo zahteva analiza urbane mobilnosti.

Ažurirano 25. avgusta 2026. Ovaj tekst je analiza biroa Arsenic Arquitetos o metodu studije izvodljivosti, i nije pravni savet, mišljenje, niti tvrdnja o konkretnom projektu, parceli ili postupku. Ovde nema projekcije prinosa, cene niti roka odobrenja. Osnovni i najviši koeficijent izgrađenosti, formula protivnaknade, udeo javnih površina i obaveza studije uticaja na susedstvo zavise od generalnog plana i zakona svake opštine, i čitaju se od slučaja do slučaja.