PIU, PPP y OUC son instrumentos diferentes, con plazos diferentes y caminos críticos diferentes. Esta página visualiza, lado a lado, las etapas de cada uno, desde el gesto inicial hasta la ejecución. Los plazos son medios de mercado, no exactos.
Tres instrumentos, tres escalas de tiempo. La tabla compara plazo total, camino crítico dominante y quién conduce cada proceso.
| Instrumento | Plazo medio total | Camino crítico | Quién lidera |
|---|---|---|---|
| PIU | 18 a 36 meses | Aprobación técnica + audiencia pública | Municipio (con participación privada) |
| PPP municipal | 24 a 48 meses | Estructuración (EVTEA) y licitación | Municipio (con inversor privado) |
| OUC | 36 a 72 meses | Ley municipal específica y CEPACs | Municipio (con mercado y propietarios) |
Detalla urbanística y financieramente un perímetro previamente clasificado como AIU u OUC en el Plan Director. Instrumento específico de São Paulo (Decreto 56.901/2016), referencia conceptual en otras ciudades.
Cuando el servicio es deficitario o no hay tarifa cobrable al usuario, es la PPP la que viabiliza. Ley 11.079/2004. Límite municipal: 5% de la RCL.
Conjunto de intervenciones coordinadas por ley municipal específica. Permite emisión de CEPACs y movilización de capital privado. Casos: Faria Lima, Porto Maravilha. Estatuto de la Ciudad arts. 32 a 34.
El PIU es, ante todo, un instrumento de detalle. Solo existe sobre un perímetro que el Plan Director ya clasificó como AIU u OUC. Por eso, salta la etapa más lenta de cualquier transformación urbana: la discusión original del perímetro. El cronograma comienza con un terreno conceptual ya delimitado y termina en la aprobación por decreto, sin necesidad de pasar por la Câmara.
La PPP no tiene esa holgura. Incluso cuando el objeto es claro, son la modelación fiscal y el diseño de la matriz de riesgo los que consumen el cronograma. El EVTEA debe demostrar value for money, sostenibilidad fiscal dentro del límite del 5% de la RCL, y atractivo para el mercado. Luego, la licitación tiene ritos propios de la Ley 8.666 o 14.133, con plazos mínimos no comprimibles para impugnaciones, recursos y adjudicación.
La OUC carga el cronograma más largo porque exige ley municipal específica más el ciclo de los CEPACs. Ley en la Câmara es caja negra: puede tramitar en 8 meses o en 24, depende de la composición política del momento. Tras la sanción, todavía está el registro del prospecto en la CVM, que es proceso financiero con lógica distinta de la urbanística, y que suele sorprender a equipos municipales no entrenados en mercado de capitales.
En los tres, el cuello de botella recurrente que aparece en los cronogramas vividos, no en los planificados, es el mismo: audiencia pública mal preparada (que necesita rehacerse) y capacidad técnica municipal insuficiente para conducir la complejidad del instrumento sin tercerizar etapas enteras. Esto aparece en los tres Gantts como gris claro en la parte inferior de la escala, pero en la vida real suele volverse negro y duplicar de tamaño.
Cinco eventos previsibles que suelen agregar meses (o años) al cronograma de cualquier instrumento.
Plan Director vigente reduce la primera etapa de cualquier instrumento. Cuando el municipio ya tiene Plan Director revisado dentro del ciclo decenal, con perímetros, vectores de densificación y stocks constructivos formalmente definidos, la fase de diagnóstico territorial y definición de perímetro se corta a la mitad. Sin Plan Director actualizado, el instrumento debe cargar el pasivo de quien aún no ha hecho la tarea.
El FEP Caixa financia el EVTEA sin costo inicial para el municipio. El Fondo de Estructuración de Proyectos de la Caixa Econômica Federal (Caja Económica Federal, banco público brasileño) contrata estudios de viabilidad técnica, económica y ambiental para municipios elegibles, con reembolso condicionado al éxito del proyecto (solo si hay ganador de la licitación). Esto elimina la barrera financiera y técnica que paraliza PPPs en municipios de mediano porte, pero exige planificación anticipada, porque la fila del FEP suele rodar de 6 a 12 meses.
Audiencia pública preparada con transparencia reduce judicialización. Material técnico publicado con 30 días de antelación, sesión en línea con transmisión registrada, traducción de términos técnicos en glosario público y reporte de respuestas a cada manifestación crean blindaje procesal. El costo de esa preparación es marginal frente a los 12 a 36 meses que una acción popular exitosa agrega al cronograma.