Manje slavni brat CEPAC-a
Šta kažu, reč po reč, članovi 28 do 31
Zakonski osnov naplatnog prava gradnje stoji u četiri uzastopna člana . Skup je kratak i dovoljan da se instrument razume.
Ta četiri člana odgovaraju na tri različita pitanja. Član 28 odgovara ko sme da naplaćuje i u kojim područjima: generalni plan omogućava naplatu u određenim zonama, uz protivnaknadu. Član 30 odgovara kako se naplaćuje: poseban opštinski zakon određuje formulu, oslobođenja i protivnaknadu koju korisnik mora da pruži. Član 31 odgovara kuda ide novac: sredstva ostaju vezana za osam urbanih svrha nabrojanih u članu 26 istog zakona. Ako nedostaje bilo koje od to troje, instrument spava.
Tri karike u lancu, ne četiri
Inženjerija naplatnog prava gradnje sažetija je od one kod CEPAC-a. Ne uključuje komisiju za hartije od vrednosti, ne uključuje berzu, ne uključuje sekundarno tržište. Uključuje samo tri učesnika. Generalni plan određuje ovlašćenje. Poseban zakon određuje merilo. Gradska uprava naplaćuje pri odobrenju projekta.
Generalni plan
Poseban zakon
Gradska uprava
Jednostavnost mehanizma jedna je od snaga naplatnog prava gradnje i ujedno jedna od njegovih slabosti. Pošto nema spoljnog nadzornika, pošto nema prospekta podnetog komisiji za hartije od vrednosti, pošto nema javne aukcije, instrument u potpunosti zavisi od unutrašnje doslednosti tri opštinske odluke. Ako jedna od njih zataji, sve ostalo zataji sa njom.
Kako koeficijent postaje protivnaknada
Formula obračuna protivnaknade tehničko je srce ovog instrumenta. Ona u novac prevodi razliku između onoga što generalni plan dopušta da se gradi besplatno i onoga što projekat zaista namerava da izgradi. Formula se razlikuje od grada do grada, ali po pravilu spaja pet promenljivih:
- Dodatna izgrađena površina.
- Jedinična vrednost tla.
- Faktor planiranja.
- Faktor socijalnog interesa.
- Faktor namene.
Rezultat množenja tih promenljivih jeste iznos naplatnog prava gradnje koji projekat duguje. Izbor faktora politička je odluka opštine. Podesiti formulu tako da prihod bude dovoljan a projekat ostane izvodljiv najosetljiviji je posao brazilske urbane politike, i to je ono što deli dobro urađeno naplatno pravo gradnje od ukrasnog.
Kuda idu sredstva, po članu 31
Član 31 Statuta obavezno vezuje prikupljena sredstva za svrhe iz člana 26 istog zakona. Osam je svrha na snazi:
- Legalizacija zemljišta
- Stambeni programi i projekti od socijalnog interesa
- Stvaranje zemljišne rezerve
- Uređenje i usmeravanje širenja grada
- Podizanje gradskih i mesnih objekata javne namene
- Stvaranje javnih prostora za odmor i zelenih površina.
- Osnivanje zaštićenih prirodnih celina
- Zaštita područja od istorijskog, kulturnog ili pejzažnog značaja.
Praktično sprovođenje te veze razlikuje se. Neki gradovi osnivaju namenske opštinske fondove za urbani razvoj, poput fonda FUNDURB u Sao Paulu, uvedenog Strateškim generalnim planom iz 2014, sa sopstvenim upravnim savetom i godišnjim polaganjem računa. Drugi gradovi namenu prosto upišu u tekući budžet i rizikuju da izgube trag novcu. Razlika između grada koji naplaćuje pravo gradnje i ima živ fond i grada koji naplaćuje bez namenskog fonda obično se vidi u kakvoći javnog prostora deset godina kasnije.
Naplatno pravo i CEPAC, isto načelo, dva obima
Oba instrumenta pripadaju istoj pojmovnoj porodici: oba su način da opština zahvati deo dodatne vrednosti koju sama stvara dopuštajući gradnju iznad osnovnog parametra. Ali rade u vrlo različitim obimima i sa vrlo različitim upravljanjem. Tabela ispod postavlja ih jedan uz drugi.
| Osa | Naplatno pravo gradnje | CEPAC |
|---|---|---|
| Pravni osnov | Čl. 28 do 31 Statuta | Čl. 32 do 34 Statuta i opštinski zakon o OUC |
| Gde se primenjuje | U svakoj zoni predviđenoj generalnim planom sa koeficijentom iznad osnovnog | Samo unutar obuhvata OUC uvedene posebnim zakonom |
| Ko nadzire | Opština, kroz generalni plan i poseban opštinski zakon | Opština izdaje, komisija za hartije od vrednosti upisuje i nadzire |
| Kako se plaća | Neposredno opštini, u trenutku odobrenja projekta | Sertifikatima kupljenim na primarnom ili sekundarnom tržištu |
| Prenosivost | Bez hartije, bez sekundarnog tržišta | Nematerijalizovana hartija, slobodno prenosiva, sa živim sekundarnim tržištem |
| Namena sredstava | Svrhe iz čl. 26, često sprovođene preko opštinskog fonda za urbani razvoj | Isključivo u samoj operaciji, po članu 33, stav 1 |
| Uobičajen obim | Projekat po projekat, sredstva srednjeg obima, sa zbirom u milijardama u velikim gradovima | Operacija velikog obima, sredstva od stotina miliona do milijardi usredsređena u jednom obuhvatu |
| Ko ga koristi | Svaki brazilski grad sa generalnim planom | Praktično samo Sao Paulo i Rio de Žaneiro |
Zašto toliko gradova naplaćuje nulu
Odredba o naplatnom pravu gradnje u generalnom planu praktično je sveopšta u Brazilu. Stvarna naplata, u obimu srazmernom dopuštenom zgušnjavanju, jeste izuzetak. Tri propusta, po pravilu udružena, objašnjavaju taj raskorak.
- Propust u razradi propisa.
- Formula koja daje beznačajan iznos.
- Namena bez traga.
Najdemokratskiji instrument
Naplatnom pravu gradnje ne treba prospekt, ne treba komisija za hartije od vrednosti, ne treba berza, ne treba udružena operacija. Treba mu troje dobro urađenih opštinskih odluka: pošten generalni plan, podešen poseban zakon i gradska uprava spremna da naplati. Zato je to najdemokratskiji instrument Statuta grada. Svaki brazilski grad sa generalnim planom sme da ga koristi.
Zato je i najzanemareniji. Tamo gde naplatno pravo gradnje radi, ono finansira javni prostor do kojeg tekući budžet ne dopire. Tamo gde ne radi, grad dopusti gradnju i odrekne se vrednosti koju je sam stvorio. Izbor između te dve prilike u nadležnosti je opštine, i manje je tehnički nego što izgleda. To je politička odluka, oslonjena na stručni rad.
Korišćeni izvori
Svi linkovi provereni 19. maja 2026.
- Zakon 10.257/2001, Statut grada, Planalto. Čl. 26, 28, 29, 30 i 31 o naplatnom pravu gradnje i o nameni sredstava.
- Statut grada, čl. 28 sa napomenama, biblioteka Arsenic.
- Statut grada, čl. 30 sa napomenama, biblioteka Arsenic.
- Strateški generalni plan Sao Paula, Opštinski zakon 16.050/2014, uzorni model naplatnog prava gradnje sa živim fondom FUNDURB.
- Naplatno pravo gradnje, zvanična stranica Gestão Urbana SP, formula, faktori i izveštaji o prihodu.
Ažurirano 19. maja 2026. Prijavljene nedoumice: objedinjeni podaci o godišnjem prihodu od naplatnog prava gradnje po gradovima u Brazilu traže proveru slučaj po slučaj u sistemu Siconfi i na portalu providnosti svake opštine; tekst opisuje instrument bez zbirnih iznosa, i biće dopunjen kada postoji objedinjen proverljiv izvor.
