Treći put do istog kvadratnog metra
Prethodna dva teksta ove serije opisala su . Platiti protivnaknadu opštini, . Ili kupiti prenosivi sertifikat unutar urbane operacije, . U oba, , u različitim oblicima. Postoji i , stariji po duhu i čudniji po mehanici: . Zaštićena stara kuća koja ne sme da raste, parcela poklonjena gradu, zgrada zamrznuta zaštitom. Taj potencijal, koji bi se izgubio, . To je , propisan Statuta grada.
Šta kaže, reč po reč, član 35
Zakonski osnov prenosa prava gradnje stoji u , u , odmah posle naplatnog prava gradnje (odeljak IX) i udruženih urbanih operacija (odeljak X). Kratak je i .
Član odgovara na . odgovara : vlasnik nepokretnosti potrebne za javnu svrhu sme da ili da ga , uvek javnobeležničkim aktom. Tačke odgovaraju : objekti javne namene, zaštita i socijalni programi. Stav 1 dodaje četvrta vrata, . A stav 2 predaje merilo opštini: zasnovanog na generalnom planu. Član 42, tačka II, istog Statuta potvrđuje da generalni plan mora da sadrži odredbe člana 35, a član 4, tačka V, podtačka „o“, navodi prenos među instrumentima urbane politike.
Stvoreno tlo: pravo gradnje odvaja se od svojine
Zašto pravo gradnje sme da sa jedne parcele na drugu? Zato što brazilska urbanistička doktrina danas mirno prihvata na parceli. Koliko se na njemu sme graditi jeste , određena generalnim planom preko . To je teza o , nadahnuta francuskim iskustvom zakonske gornje granice gustine, , i u Brazilu utvrđena , usvojenom 1976. na skupu koji su priredili Fondacija gradonačelnika Faria Lima i CEPAM.
Kada se pravo gradnje odvoji od tla i počne da se meri koeficijentima, ono postaje , nezavisno od svojine na parceli koja mu služi kao oslonac. Naplatno pravo gradnje, CEPAC i prenos prava gradnje . Menjaju se izvor i oblik; .
Tlo
Pravo gradnje
Prenos
Davalac i primalac: dve nepokretnosti, jedan potencijal
Mehanika prenosa uvek uključuje . Nepokretnost , ili tvorac, ona je koja je , zaštitom nasleđa, zaštitom prirode, ili je poklonjena gradu. Iz nje izlazi neiskorišćeni potencijal. Nepokretnost ona je koja taj potencijal prima i ostvaruje, u području sa infrastrukturom sposobnom da podnese zgušnjavanje. Sam uvodni stav člana 35 predviđa da se most između njih napravi: vlasnik sme da , na drugoj svojoj nepokretnosti, ili da ga . U oba slučaja, .
Da bi se sprečilo da se , prenos se davaoca i primaoca. Upis ima . Omogućava javnoj vlasti da nadzire koliko je potencijala svaka nepokretnost već potrošila, i štiti onoga ko parcelu kasnije kupi: sticalac iz lista nepokretnosti zna koliko tu još sme da gradi. Zahtev za javnobeležničkim aktom iz člana 35 slaže se sa , koji od javnobeležničkog akta čini uslov punovažnosti poslova kojima se prenose stvarna prava na nepokretnostima i sticanje uslovljava upisom u registar.
Koliko se prenosi, i zašto to nije metar za metar
Savezni zakon . Statut grada merenje prepušta . Stručna doktrina prvo pitanje postavlja jasno: Odgovor stoji u lokalnim propisima, i on menja ishod.
Sao PauloOpštinskom zakonu 16.050 iz 2014površinu parcele davaocanajvišim koeficijentom izgrađenostifaktorom podsticaja za poklonrazlika između osnovnog i najvišeg koeficijentanije nužno jednakPrenos je pretvaranje, a ne prepisivanje.
Sa poklonom i bez poklona
Što se tiče učešća uprave, prenos se deli na dve vrste, i razlika je važna jer menja prostor odlučivanja opštine.
- Sa poklonom nepokretnosti.sloboda odlučivanja opštine široka
- Bez poklona, tipično kod zaštite nasleđa.obeštećen pravom da gradi na drugom mestu ili da to pravo proda
U oba slučaja doktrina upozorava na nešto što tržištu obično promakne: . To nije vezana nadležnost. Opština prenos odobrava u okviru kojem on služi, a ne kao samostalnu pogodnost onoga ko ima ograničenu nepokretnost.
Naplatno pravo, CEPAC i prenos: tri oblika, jedna teza
Sva tri instrumenta pripadaju : svi na neki način prodaju pravo gradnje iznad osnovnog koeficijenta. Odlučujuća razlika je u tome . Tabela postavlja tri jedan uz drugi.
| Osa | Naplatno pravo gradnje | CEPAC | Prenos |
|---|---|---|---|
| Pravni osnov | Čl. 28 do 31 Statuta | Čl. 32 do 34 i zakon o urbanoj operaciji | Čl. 35 i poseban opštinski zakon |
| Od koga dolazi potencijal | Od opštine, uz protivnaknadu | Iz hartije koju izdaje opština | Iz druge nepokretnosti: zaštićene, sačuvane ili poklonjene |
| Kako se dobija | Plaćanjem protivnaknade pri odobrenju projekta | Kupovinom sertifikata na primarnom ili sekundarnom tržištu | Prenosom ili kupovinom potencijala druge nepokretnosti, javnobeležničkim aktom |
| Gde važi | U svakoj zoni generalnog plana iznad osnovnog koeficijenta | Samo unutar obuhvata urbane operacije | Tamo gde opštinski zakon omogući davaoca i primaoca |
| Ko upisuje | Opština, pri odobrenju | Opština izdaje, komisija za hartije od vrednosti upisuje operaciju | Opština odobrava, registar zabeležava u listu nepokretnosti |
| Šta se stiče | Dodatno pravo gradnje, plaćeno | Prenosiva hartija od vrednosti | Potencijal izgradnje odvojen od druge nepokretnosti |
| Uobičajena svrha | Finansirati urbane svrhe iz čl. 26 | Finansirati samu urbanu operaciju | Zaštititi, omogućiti poklon, obeštetiti ograničenje |
Gde prenos već hoda: Kuritiba i Sao Paulo
KuritibaPredvodnica stvorenog tla u BraziluOpštinskim zakonom 9.803 iz 2000Zakonom 16.361 iz 2024IPPUC-a
Sao Paulodve vrstebez poklonasa poklonomPark AugustaCyrela i SetinTrg postaje park; kvadratni metar se ponovo pojavljuje zgušnjavajući drugu tačku grada.
Prenos je jer ne puni budžet niti pokreće berzu. On radi nešto drugo: . Tamo gde radi, zaštićena stara kuća prestaje da bude gubitak i postaje , a park prestaje da bude neplativa eksproprijacija i postaje razmena. Tamo gde ne radi, grad zaštiti nepokretnost, zamrzne parcelu i ne ponudi ništa zauzvrat, pa . Izbor je, kao i kod naplatnog prava, , i .
Korišćeni izvori
Svi linkovi provereni 5. juna 2026.
- Zakon 10.257/2001, Statut grada, Planalto. Čl. 35 (prenos prava gradnje), čl. 4, tačka V, podtačka „o“, čl. 28 (koeficijent izgrađenosti) i čl. 42, tačka II.
- Statut grada, čl. 35 sa napomenama, biblioteka Arsenic.
- LEVIN, Alexandre. Transferência do direito de construir. Cadernos Jurídicos da Escola Paulista da Magistratura, EPM/TJSP, godina 23, br. 62, april-jun 2022, str. 41-61. Stvoreno tlo, davalac i primalac, formula Sao Paula, zabeležba i dve vrste.
- Gradska uprava Sao Paula, Gestão Urbana SP. Prenos potencijala izgradnje, područja primaoci i obračun kod ZEPEC/BIR.
- Strateški generalni plan Sao Paula, Opštinski zakon 16.050/2014, čl. 122 do 133 o prenosu prava gradnje.
- Gradska uprava Kuritibe, urbanizam. Potencijal izgradnje, posebni propisi, Zakon 16.361/2024 i istorijat.
- Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, ANPUR. Studija o Parku Augusta i prenosu potencijala izgradnje za parkove u generalnom planu Sao Paula iz 2014.
- Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, ANPUR. Naplatno pravo gradnje i stvoreno tlo, Povelja iz Embua i francuska zakonska granica gustine.
Ažurirano 5. juna 2026. Prijavljene nedoumice: iznosi prihoda i ukupna prenesena kvadratura po gradovima ne ulaze u ovaj tekst, zbog nedostatka objedinjenog proverljivog izvora; biće dodati kada postoji datiran zvanični izveštaj. Pravna priroda prenetog potencijala izgradnje, da li je stvarno pravo, obligaciono pravo ili nematerijalno dobro, predmet je doktrinarne rasprave; tekst opisuje mehanizam ne zatvarajući taj spor.
